不动产权利信托登记实务

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1、杜錦川編著不動產權利信託登記目錄一、不動產信託登記之意義1二、名詞解釋2三、信託登記之當事人3四、登記原因4五、委託人5六、受益人7七、受託人9八、信託關係消滅11九、信託財產之歸屬人12十、禁止之規定13十一、特別約定事項22十二、土地增值稅23十三、契稅25十四、贈與稅26十五、遺產稅28十六、信託標的資格限制28十七、信託登記34十八、受託人變更41十九、信託歸屬46二十、信託取得49二十一、塗銷信託登記51二十二、信託內容變更登記56二十三、登記簿記載57二十四、權利書狀記載58二十五、設置信託專簿58二十六、信託登記後所為之登記59二十七、不

2、動產證券化信託登記64二十八、金融資產證券化信託登記67二十九、信託登記後有關稅費之適用70-71-杜錦川編著不動產權利信託登記不動產權利信託登記實務一、不動產信託登記之意義1.信託登記意義信託法第一條:稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。土地登記規則所稱土地權利信託登記(以下簡稱信託登記),係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。(土地登記規則第124條)土地權利因成立信託關係而移轉或為其他處分所為之登記,不論其原因係法律規定,或以契約、遺囑為之,一律以信託為登記

3、原因。2.不動產信託為什麼要登記信託法第四條第一項:以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失、及變更者,非經登記,不生效力。(民法第759條)是以,以不動產為信託者,非向登記申請登記,不得對抗第三人。3.我國信託登記是一種積極信託依信託法第一條之規定:「………,使受託人依信託本旨,為受益人之『利益』或為特定之目的,………。」,參照本法第一條立法理由一,信託係以當事人間之信賴關係為基礎,仍委託人、受託人與受益人間所存在之一種財產權為中心之法律關係。及第二十二條立法理由一,受託人既基於信賴關係管理

4、他人之財產,自須依信託行為所定意旨,積極實現信託之目的。依信託法第1條及第21條規定受託人須依信託本旨管理或處分信託財產,並須以善良管理人之注意處理信託事務,故消極信託並非我國信託法所認定之信託。準此,以清償債務為目的所為之消極信託,似非信託本法之所許。(法務部八十八年六月十七日法(88)律字第0二一七五五號函)信託關係之成立,除須有委託人將財產權移轉或為其他處分為前提外,受託人尚須依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,積極管理或處分信託財產。申言之,委託人如僅為使他人代為處理事務(例如代為繳交稅金或代為處理共有物之分割事宜),而將其財產權移轉於受

5、任人,自己仍保有實際支配及收益之權利者,其移轉縱以『信託』為名,尚非信託法上之信託。再者,受託人縱有管理或處分信託財產權限,惟其處分(如拋棄信託財產所有權)倘非為受益人之利益或特定目的為之,亦不符信託之本旨,....。信託有二個以上目的,其中部分目的無效而其他目的有效之情形,如該有效目的部分與無效目的部分-71-杜錦川編著不動產權利信託登記並非不能分離,則為該有效目的部分,信託仍然成立;但雖得以分離,如僅執行有效目的部分顯然違反委託人設立信託之意旨時,則該信託宜解為全部無效。觀諸本件信登記內容,其信託之標的,除拋棄書中所列欲拋棄之土地外,尚有其他土地,

6、其信託之目的,除『拋棄所有權』外,受託人且有管理、處分信託財產等權限。...由於拋棄信託財產攸關受益人權益甚鉅,縱其所拋棄者僅為信託財產中之一部分,亦須於其信託契約中明確載明其得拋棄之地號、面積等,俾得知悉受託人處分信託財產是否屬其權益範圍。本件原信託登記之信託條款中既未就得拋棄之標的為明確之訂定,而受託人所欲拋棄之土地權利,竟有原信託契約中記載係委由受託人辦理合併、分割之土地,則本件受託人有關拋棄登記之申請,顯已逾越其受託人之權限。(內政部九十二年四月二十五日內授中辦地字第0九二000五七七號函)二、名詞解釋1.他益信託乃受託人並非為委託人的利益而管

7、理或處分信託財產而是為第三人的利益來管理或處分信託財產。委託人係為第三人的利益而設定信託致使信託上的利益歸屬於第三人者。換言之,此時信託財產不僅自受託人的財產獨立出來,亦與委託人及受益人的財產各自獨立。2.自益信託是指受託人為委託人與受益人同為一人的利益,而管理或處分信託財產而言。委託人係為自己的利益而設定信託,致使信託上的利益歸屬於委託人本身者。此時信託財產純屬委託人個人的財產管理機構,信託財產實質上並未獨立。因此自益信託的法律關係,是以委託人與受託人兩人間的關係為中心,而非常類似於代理及委任。3.公益信託稱公益信託者,謂以慈善、文化、學術、技藝、宗

8、教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託。(信託法第六十九條)4.信託財產受託人因信託行為取得之財

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