房地产企业成本

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产企业成本、费用的会计核算（一）主讲老师王越第一节房地产企业的生产经营特点一、经营模式（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。（二）自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。二、房地产企业经营活动的主要业务（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土

2、地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代

3、建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。三、房地产项目的运作流程（一）前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。（二）建设施工阶段----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专

4、业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。（三）销售或自持阶段对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。四、房地产企业的经营特点（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前

5、无须报政府审批，具有充分的自主权。（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。（三）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（四）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。五、房地产企业的财务特点（一）房地产项

6、目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。（三）不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。第二节房地产企业成本核算对象及分类一、成本项目（一）土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。（二）土地征用及拆迁安置补偿费----------专业最好文档，专业为你服务，急你

7、所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1．土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。2．市政配套费指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。3．征收土地闲置费国发〔2008〕3号文件第二条第六项

8、规定，土地闲置2年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件）规定，土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，