信托助力保障房建设之政策困境分析

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1、信托助力保障房建设之政策困境分析随着2011年政府保障性住房工程陆续上马，建设资金的瓶颈问题成为摆在各级政府及开发商面前的一道难题。据估算，1000万套保障性住房所需资金至少在1.3万亿左右，除去考虑国家及地方政府各种资金补贴政策，整个工程的资金缺口近万亿。在财政资金支持有限的情况下，由于目前货币政策紧缩，市场流动性约束较强，整个信贷市场供不应求，商业银行为了达到盈利目标也必然会追逐利润较高的项目，而保障房贷款综合定价难以令人满意。在这种背景之下，信托背靠着灵活的机制以其丰富的资本运作模式在保障

2、房建设中凸显其自身独有的经济价值与社会价值。即便政府大力提倡打通多种形式的融资渠道为按期完成保障房建设添砖加瓦，可是政策层面的支持力度却还远远不够。信托在支持保障房建设过程中，银监会的考核方法仍然是按照一般性房地产业务的思路与政策来批复其所报备的各类保障房项目。“四、三、二”政策仍然紧紧地限制着此类项目在全国的开展。各地要求开发商在建设商品房的同时进行保障性住房的配建工程，企业对于保障房建设的激情不足显而易见，即使二级资质及30%的自筹资金来保障建设工程按期开工，可是“四证”齐全的时间点一直无法

3、与企业急需资金支持的时间相匹配。那么必然导致信托贷款或者按照转让股权收益权方式的信托资金配建方案无法得到监管部门的放行。企业心灰意冷、金融机构亦爱莫能助。另外，通过股权投资方式进入项目公司所引发的股权转让溢价的税前扣除问题成为日后企业的一块心病。房地产企业、金融机构在响应国家号召的同时能否得到监管部门的大力支持成为目前制约保障性住房建设开发进程中最为重要的一个环节。就拿经济适用房而言，企业在政府立下军令状要求实现按期开工建设，那么在无法取得银行开发贷款的前提下，建设资金如何解决？无奈之下企业叩响

4、信托的大门，即使承担较高的资金成本也在所不惜。可是企业殊不知信托对于房地产融资的条件与银行并无差异，即使在企业所建类似保障房项目的经营风险已经提前释放的前提下仍然要严格按照房地产信托贷款的要求执行。信托的经济价值在政策约束下已经大打折扣。即便信托在怀着满腔热忱关注中国经济出现的问题并试图加以协调解决的同时，仍然无法摆脱目前发展状态在金融体制约束下的尴尬局面。一个孩子还在监护人的“抚养”下慢慢成长，可是面对当下环境的苛刻要求需要他独当一面之时，信托这个还未成长起来的金融支柱，监管层一时还难以释怀。

5、可是面对当前保障性住房建设资金紧缺的局面，作为一位信托从业者还是希望无论是政府还是监管层都应对信托抱有信心，针对市场经济形势的客观要求采取“有保有压”的政策，以此来促进信托在经济发展过程中发挥自身的优势，促使信托的发展方式产生一种内生式的变革。首先，按照不同阶段的金融需求有侧重点地予以政策支持。应该说保障房建设是金融机构承担的一种社会责任，在这项活动中每一位参与者都要有重点的发挥自身的优势。监管层对于房地产信托业务的指导是在房地产价格高企、投资行为旺盛、市场流动性过强等一些列经济问题、社会问题的

6、背景下提出的，而保障性住房是政府从另外一个层面对全国的房地产市场进行战略布局，理应运用另外一种调控模式来对政策的落实提供保障。在建设初期，保障房建设不能满足银行贷款的要求，监管层对于信托公司应当给予政策上的支持。不论是创立投资基金进行股权投资还是发放信托贷款，只要项目能够做到回款有保障、投资有效益就应该大力地给予该项工程资金支持。在信托从业者创建各种方案报备银监局的同时，在后者内部管理体制上也应该形成上下顺畅的信息沟通渠道，因地制宜地为重点项目提供政策保护。待项目满足银行贷款要求时，将信托资金进

7、行释放与退出，逐步进入另一个金融服务机构所擅长的领域。同时，还应针对不同的阶段设置不同的还款机制，保证资金与项目进度达到尽可能的匹配。信托公司将资金配置于保障房项目建设本身的低收益决定其解决资金来源的渠道很大程度上依赖于银行，如何在特有的类似政策性项目上给予银信合作更多的空间也是从业者较为关注的焦点之一。其次，地方系信托公司应当积极整合地区资源与优势，紧密围绕在住房建设投融资、城市化改造等领域开展有的放矢的信托业务，进一步深化和完善“信政”合作模式，改变既往与地方融资平台粗放式的合作发展方式。事

8、实上，地方政府在进行保障房建设中，都会进行一些特殊性安排，除了免除企业缴纳土地出让金之外，在配套费上也会给予一定的优惠政策。此外，保障性住房建设速度越快，政府所付出的拆迁转移安置居民的成本就越小。现已摆上地方政府案头的保障房建设已经成为考核政府绩效的硬指标，其社会效应越来越明显，在收益上已经处于劣势的保障房项目在政策上就更应当给予倾斜。政府应该积极协调包括工商、税务、国土等各部门的工作，为保障房建设扫清障碍，为该项庞大工程的参与者提供更多的支持服务。信托如何助力保障房建设已经成为业界讨论的热点问