某房地产开发经营管理工作情况调研报告范文稿

某房地产开发经营管理工作情况调研报告范文稿

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1、某房地产开发经营管理工作情况调研报告范文稿  根据市人大常委会工作安排,9、10月份,张xx副主任带领城建环资委员会及工作室的同志,对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流,到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会,召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会,多层面征求意见建议。  一、基本情况  近两年,中央反复强调“房住不炒”的定位,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求,我市不断加强房地产市场调控,进一步加大住房

2、保障力度,通过一系列政策措施的实施,确保了我市房地产市场的平稳健康发展。  (一)开发建设稳步增长。今年1-9月,全市房地产开发完成投资x亿元,同比增长x%。全市各类房屋新开工面积x万平方米,同比上升x%。今年前8个月,全市已批复供地方案的住宅用地x亩。全市房地产业实现税收收入x亿元,同比增长x%,占全市税收收入的比重为x%。  (二)调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施,抑制投资投机性购房行为,保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月,全市新建商品住宅销售x万套,同比减少x%;销售面积x万平方米,同比减少x%。截至今年9月底,全市

3、新建商品住宅库存x万套,同比增长x%,库存去化周期为x个月,库存水平处于合理区间下限。  (三)市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看,同比上涨x%。考虑到政策影响的滞后性,以及最近房地产市场出现的新情况、新变化,多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落,销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策,对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用,但因购房需求高于房源数量,推高了新建商品住房周边二手房交易价格,个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个

4、月,西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位,合计占比x%;相较于外围区域市场的火热,主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显,市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展,但缺少相关政策制度保障和规划指引。  二、存在问题  (一)市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少,市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求,市场供需失衡导致稳控市场压力增大;部分已供住宅

5、用地不能及时转化为有效的住房供给,2011年至2016年六年间,全市累计供应住宅用地2192宗、x万亩,但因种种原因有x万亩尚未开发利用,占供应总量的x%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响,开发企业对房价依然存在较高预期,企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高,主要原因是二手房大多为早年建设的老房子,基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低,我市每年新增上市二手房x余万套,约7万套

6、成交,成交率仅为x%。  (二)住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响,出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策,租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费,拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员,受个人经济能力、职住因素等影响,需求多为面积小、租金低的主城区房屋;但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋,交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商

7、业用房、办公用房等市场需求不足,闲置率较高,造成资源浪费。  (三)市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门,由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因,造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范,数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策,出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用,通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价,未取得预售许可证销售商品房,捂盘惜售或变相囤积房源,违背购房者意愿搭售

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