2012年5月渭南市白水县商业市场调研报告[城市商业地产特征]

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1、白水县商业市场调研报告【2012年5月】白水县经济环境白水县商业地产概况城市商业地产特征市场环境白水县商业总结SWOT分析规划定位项目立地条件项目本体投资者市场调研调研分析经营者市场调研市场调研项目建议报告大纲市场环境Part1城市商业地产特征国内城市商业地产特征大型企业战略性进入商业地产由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得资金实力有限的小开发商更加被动。“定单开发”理念获得普遍认同所谓“定单开发”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和资金来订做不同的商业和商务空间，即先有定

2、单再投资开发。这种开发模式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。我国城市商业地产特征投机性开发现象依然存在商业地产是“四高”产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前多数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要是“产权分割”的方式和其衍生的“投资返租”模式，这种方式在销售初期形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。商业地产出现了非正常盈利模式商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获利

3、模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到积极的作用。我国城市商业地产特征大型和专业开发商将主导市场在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了1+1＞2的效果。通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提高，竞争出现了新的格

4、局。我国城市商业地产特征商业地产进入类型化时代当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业地产自身发展的趋势。外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃，频繁进行新项目投资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优势。白水县经济环境白水县市场环境1、县域经济实力显著增强2011年，全县实现生产总值45.5亿元，年均增长14.9%；地方财政收入完成1.4

5、亿元，年均增长35.9%；全社会固定资产投资完成33亿元，年均增长61%；社会消费品零售总额完成13亿元，年均增长22.1%；城镇居民人均可支配收入达到17900元，年均增长25.3%；农民人均纯收入达到5100元，年均增长27.1%；各项存款余额达到44.65亿元，增长148%；各项贷款余额达到14.85亿元，增长90%。县域经济社会发展综合排名由2007年的72位上升到54位，前进了18个位次，获得全省县域经济社会发展争先进位奖。白水县市场环境2、项目引擎作用充分显现坚持实施项目带动战略，下大力气招商引资，白水县建成了一批打基础、利长远、特色突出、带动作用明显的

6、重大项目。四年来累计投资64.8亿元实施了144个重点建设项目。2011年，招商引资到位资金17亿元，是2007年的近5倍。白水县市场环境3、特色支柱产业转型升级财政支持苹果产业发展项目成功实施，县城新建高标准矮化示范园3.2万亩，有机果园认证6万亩，优果率达到75%以上，“白水”牌苹果被命名为中国驰名商标，著名影视明星许晴成为白水苹果形象代言人。全省百万头生猪大县争取到位，2011年全县生猪饲养量达到80余万头。建成农民专业合作社171家，发展市级以上涉农龙头企业24家，产业化水平全省领先。杜康苹果科技产业园被确定为国家级农业产业化示范基地。雷公循环经济产业园总规

7、和详规通过省级评审。安德利果汁生产能力跃居亚洲第一，昌盛集团晋级国家级龙头企业，杜康酒业跻身全国白酒百强。杜康逆断层以北煤炭资源普查详查全面完成。全县规模以上工业企业达到11家，2011年产值预计达到25.7亿元，是2007年的2.3倍。仓颉庙晋升国家3A级景区，林皋湖、方山森林公园晋级国家2A级景区，富卓苹果人家被评为“全国农业旅游示范点”。商贸流通繁荣活跃，配送网点遍布城乡。餐饮、中介、社区服务等新兴服务业迅猛发展，成为县域经济新的增长点。白水县市场环境4、城乡环境面貌大为改观创新经营城市理念，县城总规通过省级评审，被列为全市城乡规划一体化试点县。四年来累计