我国开征物业税的现实思考及税制设计(1)

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1、我国开征物业税的现实思考及税制设计(1)摘要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立科学的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。　　关键词：物业税；必要性；难点；税制设计　　　　一、开征物业税的必要性　　　　（一）开征物业税是完善我国财产税制的需要　　我国现行财产课税的税种大

2、部分是上世纪80年代以前设置的，有的甚至更早，税制内容严重滞后于经济形势的发展，存在征税范围过窄，重复计税，税费不清等问题，严重妨碍税收调节作用的正常发挥。　　如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产的保有环节统一收取的物业税，则可以消灭重复征税、税费不清等现状，完善我国的房地产税收制度。同时税制的完善也有利于降低征税成本和减少纳税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入中所占的比重，更好地发挥财产税的财政功能。　　（二）开征物业税可以降低房价　　房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的税费繁多，包括营业税、城

3、建税（及教育费附加）、印花税、房产税、企业所得税、土地使用税、耕地用税、土地增值税等8种税。收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目的收费有几十种之多。税费繁多，必然会增加房地产开发销售的成本，自然会使房价上涨。据首都经贸大学城市系主任丁芸测算，目前开发商应交税费加起来要占到房价的40%，其中约有25%是税，15%是费。　　开征物业税，相当于征税环节后移，这将有助于降低房地产的价格。一方面，房地产开发销售环节的税负轻了，房地产的成本就会下降，这为房价的下降提供了广阔空间。打个比方，如果地价和相关税费分70年交，这就意味着占住宅成本约30%的地价和

4、相关税费在销售时只需要先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前售价为6．000元/平方米的房子，新政策出台后按4．200元/平方米既可购得。另一方面，由于税负转移到了保有环节，这会加大房地产开发商保有房产的成本，促进开发商在竣工以后快速出售房屋，而不是待价而沽，有助于遏制房地产炒作。　　（三）开征物业税有利于规范地方政府土地出让行为　　我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府一次性交纳土地出让金以购买一定期限的土地使用权。这种做法实际上是将后40－70年的土

5、地收益一次性收取。众所周知，土地资源是有限的，地方政府为了获得财政收入，也为了本届政府的“政绩”，往往十分热衷于卖地，这实际上是本届政府在花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高。　　以分次缴纳的物业税替代一次性交付的土地出让金，客观上取消了“寅吃卯粮”的不良激励，可以鼓励地方政府按照城市发展需要，有计划、科学地向市场划拨出让土地，可以引导房地产市场稳定、有序、健康地发展。从长远上说，开征物业税也会对地方政府行为方式产生重大影响，有利于理顺中央和地方的事权关系。　　　　二、开征

6、物业税的难点　　　　就目前情况而言，我国要开征物业税还得先解决以下难题：　　难题一：土地批租制度不适宜物业税的开征　　在“批租制”下，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收取。而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与“批租制”是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地“批租制”为“物业税”制，否则物业税将成了“空中楼阁”。