幸福尚城整体营销策划方案.doc

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1、幸福尚城整体营销策划案 第一部分   项目地块分析一、项目地块位置   本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区，处在规划中的电子一条街黄河路边缘位置。地块东临和田街；西面200米为城市道路主干线黄河路；北200米为市政繁华道路五一路；南抵吐鲁番路。整个地块呈较规整四方形。 二、项目SWOT分析（一）优势1、区位优势   53本项目位于乌鲁木齐市西南城区，项目四边均与城市干道相邻，并介于南站商圈之间，细分区域为南站商圈的商务区，从而为项目提供了较为理想的居住环境和便捷的交通网络。（见下图）   另外，从乌鲁木齐未来的区域功能规划来看，

2、项目位于乌鲁木齐商务商贸窗口区域，该区域属于乌鲁木齐集中居住区域，目前已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。   由此可见，片区的发展必然会带动本项目的开发，而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。2、距主干道黄河路200米，噪声、烟尘等污染较少   项目虽处于南站商圈，但又属于商圈的商务中心，且距市政主干道200米，周边污染较少，从而为项目开发高品质物业的提供了基础。 3、体量优势本项目总占地5855平方米，总户数153户。总建筑面积：23400.41m2平方米。53   属小体量住宅项目，有

3、利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售起到较大的促进作用，而且也有利于整体价位的提升。（二）劣势1、项目临吐鲁番路拆迁问题   对于该项目，吐鲁番路是脸面，而该处两栋楼房至今没有拆迁，会影响整个项目的形象。最严重的是，底商的价值会大打折扣。2、项目临近的物业形象脏乱   黄河路以内，及吐鲁番路、和田街至河滩路，是三建家属区等居民区，地块两侧是××超市和菜市场，形象十分脏乱，局部形象很差，可能导致人们对该区域生活品质的印象不好。3、区域小环境交通不畅    地块南侧100米左右是外环路高架桥，堵塞了南向通道，和田街及吐鲁番路等道路

4、狭窄，占道严重，无论从居家风水讲究的角度还是从购买心理的角度来看，都将会对项目造成一定程度的影响。534、停车位将制约商业及住宅居民的便利要求。   由于地块小，停车也不方便。这会影响商业部分和居民的便利要求。 （三）机会点1、经济的持续快速发展   乌鲁木齐的经济发展一直保持良好的发展势头，对外树立了良好的投资环境形象，为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。  2、乌昌合并拉升了城市的综合消费力  乌昌合并，对于构筑天山北坡经济带都有积极的意义。而天山北坡经济带的形成将会加快促进乌鲁木齐对疆内地州居民的吸引力，会很大地刺激购

5、房需求。（四）威胁点531、空置量居高不下，项目价位提升难度较大   其一，乌鲁木齐的住宅空置积压量主要集中在高层楼盘，对本项目住宅的冲击较大；其二，商业项目严重过剩，恶性竞争加剧。从而影响了本项目价位的提升。2、同区域潜在竞争压力大   本项目规模较小，没有强势形象铺垫，周边有天宝丽晶、企业总部、新丰大厦、东方花园、七一酱园等多个高层楼盘在售中，而其地点均于本项目，竞争压力很大。对于商业部分来说，火车头等商业项目因为其规模效应等，本项目很难与其竞争。3、当前国家金融政策对房地产行业的制约   至“813”大限以来，国家连续出台了

6、四五个限制房地产信贷和房价的政策，特别对高层和商业项目影响很大。 第二部分项目定位篇53一、项目总体案名的推荐项目总体案名推荐为幸福尚城 【案名内涵及外延】★“幸福生活”是每个人都在追求的生活境界，而幸福生活，最重要的指标是一个舒适、温馨的家，这是东方人常说的“安居乐业”，案名的主要元素“幸福”通俗易记，容易产生联想，更重要的是对一般人来说，幸福具有很强的亲和力。★“尚城”，其一“尚”字指时尚，文明，高尚，可以明确地表达居住在“幸福尚城”里的生活境界。“尚”字音通“上”，“上城”通“上层”，寓意生活的不一般层次。“城”则为城中之城

7、的意义，寓意★“幸福尚城”的案名表现既大气磅礴，又不失亲和，将东方生活的吉祥寓意一并囊括其中，具有先天广泛的市场共鸣效果。53★“幸福尚城”则完全区别于一般意义上的住宅小区、生活小区，其提供了一种全新的、独立的生活方式，使小区居民有明确的身份认同，在生活空间注入高尚的文化格调，而使生活的气质得到进一步的升华。 二、项目策划总体思路   整个社区关乎高尚、时尚居住形态的环境、氛围、格调将通过以下几个途径来进行锻造：（一）整个社区将在幸福尚城宏大的文化命名下进行大写意、人性化的建筑符号装饰。（二）运用三楼楼顶创造社区环境景观小品，将以

8、细节雕琢、细节营销为主线，来创造最佳投入产出比。（三）通过通道的写意图案提升文化社区的底蕴与品质，丰富总体文化包装的架构层次。53（四）凭借三楼以下“尚城生活广场”的定位优势，进行业主VIP功能配置，来配合发挥“高尚居住”格调。（五）物业管理将沿用