土地征收补偿之同地同价的理性分析

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1、土地征收补偿之同地同价的理性分析摘要：土地征收是社会经济发展的客观需要。然而，补偿标准因征收目的和土地用途不同而有l巨大的差异，造成同地不同价现象的广泛存在。理论构架和法律原则性规定下的公共利益、合理补偿作为规范政府土地征收权的阐述虽然已经相当清晰，然而，如何具体保障被征地者权益的路径在于同地同价原则。基于此，分析同地同价原则的概念并进一步提出其实现的路径。　　关键词：公共利益；公平补偿；同地同价；实现路径　　　　引言　　　　在当下的中国，公平正义的构建已成社会共识和努力方向，对“社会不公”、“贫富差距”等进行批评的文章铺天盖地，城乡

2、二元结构下的土地征收补偿的二重格局更是为学界和民众所垢病。诚然，工业化、城镇化进程的进一步深入，土地征收是不可避免的。但当前的主要问题，对公益性建设需要征地和非公益性建设需要征地采取不同的补偿标准，造成“同地不同价”现象的广泛存在。有学者一针见血地指出，我国土地问题的根源在于，现行土地制度和土地政策的二元分割，即两种公有土地，同地而不能同权、不能同价。这样不利于农民获得自己应得的利益，使他们被排除在城市化的进程外，同时也形成了中央和地方在土地问题上的博弈，并造成了城市的扩张和土地的浪费。因此如何切实维护被征地农民的合法权益，保证他们的

3、生活水平不因失去土地而降低就摆在我们面前。　　2008年10月19日出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(下称《决定》)提出“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。”《决定》还指出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，确保农村集体建设用地与国有土地同权同价。这意味着农村集体建设用地不再必须先征为国有才能进入非农用地市场，突破了以所有制性质约束集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地同价，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策

4、保障。　　显然无论是政策制定者还是学界都期望同地同价原则的出台能对我国土地征收制度产生深远的影响。然而，就法学研究而言，作为土地征收中的一个基本原则，我们对其的关注程度远不如人们对“同命同价”来的急切。基于此，本文以法律视角出发点，剖析同地同价原则的内涵、可能的积极意义以及实现路径问题，以此引起学界的关注，期望有助于推动该问题的深入探讨。　　　　一、同地同价原则的概念界定　　　　(一)同地同价原则的概念　　同地同价原则最先出现在2005年7月国土资源部印发的关于《征地区片综合地价测算指导性意见(暂行)》中。其指出，在制订征地区片综合地

5、价时要遵循“同地同价原则”。即“在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。”这是目前各界对同地同价原则最为普遍的解释而且几乎是惟一的理解。当然也有学者对此概念下了定义：“什么叫同地同价，就是一起纳入土地市场，挂牌销售。”也有人提出“同地实际上是指同一区片内的土地，大大有别于我们通常理解的相同质量的土地。”这是一种误读，因为同地并非仅仅是指同一区片内的土地，而不考虑土地质量状况。相反，其是在考虑到同一区片土地质量大抵相同的状况下作出补偿的原则。然而，应当承认的是，从现有文献来看，该概念的内涵依然不甚

6、明了。　　我们认为，同地同价原则指的是同样位置或相邻区域的土地，无论征作公益用途或是商业用途，都以土地的市场价格为补偿依据，征地补偿标准和补偿价格不会改变。或者说，国家依法征收农民集体组织所有的土地所给予集体组织和农民的补偿价格与国家依法出让国有土地使用权的出让价格相同。简言之，土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的土地，其征收补偿应基本相同。它是在考虑到同一区片土地质量状况下作出的补偿原则，以保证对被征地农民公平补偿。值得注意的一点是，无论是公益性用地还是非公益性用地，在征地时都必须按照同地同价

7、原则及时足额给予合理补偿，但在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外征收非公益性用地时，可以允许农民依法通过城乡统一的建设用地市场以多种方式参与开发经营。这就使得同地同价原则在接近市场化的完全补偿的道路上又进了一步。　　同地同价原则与以往的以产值倍数来测算补偿费用有显著区别。产值倍数已经不符合时代的要求，也与宪法上的公平原则相违背。它是采取区别对待土地用途差异基础上而给与不同补偿的方法，其直接形成的“同地不同价”也就使得部分土地的补偿金额过低，造成农民的不满。更为主要的原因在于，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展

8、状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。基于此，同地同价原则采取了不同于传统方法以产值倍数来测算补偿费用的方法，综合考虑土地用途、土地区位条件、当地经济发展水平和土地供求关系等因素，结合当地城镇