物业服务费用测算

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1、物业服务费用测算一、物业服务费构成的确定根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。(3)物业管理区域清洁卫生费用。(4)物业管理区域绿化养护费用。(5)物业管理区域秩序维护费用。(6)办公费用。(7)物业管理企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的

2、是物业管理的公共区域。根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。二、居住性物业服务费的测算居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示：V=∑Vi(i=1，2，3，……12)V——代表求得的物业服务费标准(元／月·平方米或元/年·平方米)；Vi——代表各分项收费标准(元／月·平方米或元年·平方米)；∑——表示对所有费用项目算术相加之和。具体常用算法：

3、按类别分别测算，最后求和服务费的标准。1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费VlV1=∑Fi／S(i=1，2，3，4)(元／月·平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用包括:基本工资社会保险（失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右）按规定提取的福利费（住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右）加班费和服装费不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取）Fl——基本工资(元／月)。F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3——加班费(元／月)。F4—

4、—服装费(元/月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PEW1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时)；T1表示每日开启时间(小时)；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2——给排水设施

5、的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=W×24×I×30×PE(元／月)。I代表使用系数=平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=W×24×I×30×PE，(元／月)；③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30×PE(元／月)：④维修费(元／月)。F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。F4——建筑、道路维修费(元／月)。F5——电梯费用的核算：①电费=n×W×24×I×30×PE(元／月)，其中n为电梯台数；W为电

6、梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0．4；②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费)；③年检费(元／月)。此处的费用项F1~F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。3．物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：Fl——人工费(元／月)。F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。F3——消杀费(元/月)。F4——化粪池

7、清理费(元／月)。F5——垃圾清运费(元／月)。F6——水池(箱)清洁费(元／月)。4．物业管理区域绿化养护费用V4V4=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：F1——人工费(元／月)。F2——绿化工具费(元／月)。F3——化肥除草剂等材料费(元／月)。F4——绿化用水费(元／月)。F5——园林景观再造费(元／月)。5．物业管理公共区域秩序维护费用V5V5=∑Fi/S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：F1——人工费(元／月)。F2——服装费(元／月)。F3——维修费(元/月)。F4——日常保卫器材费(元/月)，

8、包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5——保安用房及保安人员住房租金(元／月)。6．办公费用V6V6=∑Fi／S(