如果更好开展房地产行业成本管理

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1、如果更好开展房地产行业成本管理房地产行业的宏观调控日渐深化，越来越多的房地产企业感到了前所未有的压力，靠资源优势获利或急速扩张的多区域开发的企业，以往在良好市场的掩盖下和速度的追求中隐藏的成本浪费与失控，如今暴露无疑，并严重威胁着企业的生存与发展。依靠无风险卖房及超低利率低价运营的暴利时代已经过去，未来企业比拼的是综合实力，尤其是品牌、运营与服务，精细化管理必将成为房地产企业竞争力的必然选择。成本管理，这个体现房地产企业业务与管理水平、影响公司经营效益的重要因素，无疑是精细化管理的重中之重，必须建立系统的

2、、精细化的成本管理模式，即实现项目全过程的、所有业务环节的成本精细化控制，从而实现全员的成本意识与成本控制能力的提升。一、深刻认识“房地产成本管理”房地产成本管理有构成复杂、影响因素多、地域变化大的行业特征，且开发周期长，涵盖了投资、产品研发、制造与经营等多个环节，需要大量的资源整合与专业协作，在目前市场仍不明晰的前提下，只有全方位的成本管理，渗透到全过程的业务环节，全员参与，通过目标管理加责任管理，合理确定并有效控制，才能保证预订经营目标的可靠实现。6为了更加清晰的理解房地产成本管理，首先了解房地产成本

3、管理的四个基本理念：经营理念、产品理念、市场理念及专业理念。1、经营理念：成本管理的目的在于消除无效成本，提升产品价值与投资效益，最终实现经营目标；2、产品理念：成本的重要决定因素之一是产品，要想降低成本，首先从产品自身优化或者其实现过程优化；3、市场理念：产品成本的另外一个决定因素就是市场，成本的价格必然随行就市，脱离了市场，无法谈成本管理；4、专业理念：经济与技术是不可分的，专业化的运作是成本管理的前提；深刻理解四个理念，合理评估并解决成本、品质之间的矛盾，以不突破造价上限为控制目标，以整体目标实现为

4、目的的综合开发平衡挖掘产品价值，提升开发效益。二、开展房地产工程项目的成本目标管理成本管理目标是提供信息，参与管理，但是在不同层面又可以分为总体目标和具体目标两方面。6成本管理的总体目标是为企业的整体经营目标服务，具体来说包括企业内外部的相关利益者提供其所需的各种成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。在不同的经济环境中，企业成本管理总体目标的表现形式也不同，而在竞争性经济环境中，成本管理系统的总体目标主要依竞争战略而定。在成本领先战略指导下成本管理系统的总体目标则是在保证实现产品

5、、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续性降低。成本管理的具体目标可分为成本计算的目标和成本控制的目标，成本计算的目标是为所有信息使用者提供成本信息，利用成本信息进行各阶段管理，降低成本水平，最终得到预期可靠的企业经营目标，要想控制并降低成本，必须细化指标，进而有效分解，过程中监控动态成本，通过月报与预警的方式形成动态反馈机制，达到控制成本的最终目的。三、构建房地产开发企业成本管理体系成本管理体系的建立是为了实现全员参与，共同协作，对房地产开发过程各个开发业务环节的成本进行

6、有效的控制。成本管理体系要在结合公司发展基础、发展特征、发展战略等基础上建立的、适合公司发展的体系，千万杜绝照搬照抄，同时编制配套的考核办法，尽量明确责任范围，保证其有效实施。四、成本控制的有效方法成本控制应该有计划、有重点的区别对待，按照房地产的开发流程可以将成本控制分为三个阶段，开工前、施工中及竣工后。61、开工前成本控制：此阶段成本控制重点体现在产品设计与工程发包两方面。产品设计的控制重点：电梯、空调、门窗、栏杆、装修材料、园林工程、智能化工程、消防工程、防水材料、外墙保温材料、外墙装修材料，要求选

7、择档次匹配的产品，另外注意产品的优化，提高设计图纸质量，减少后期变更、签证的发生。工程发包控制重点：所选队伍的了解程度，依托资料的严密性及合理性，需要提前准备策划，尽早的实施施工队伍的考察、摸底，尽可能多的寻找符合条件的队伍，保证充分竞争性，有效控制成本；另外，完善招标文件，合理确定产品品牌，认真细致的评审商务标，多轮沟通达到成本合理的目的与要求；最后为签约阶段，选择合理的发包方式，因为发包方式是否合理、适用，也是制约成本的关键因素，个人建议，尽量签订总价包干合同，尽可能的锁死总价，避免后期出现较大的变动

8、，导致成本出现失控，影响经营目标。签约前，注意合同内容交底，将合同工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款明确列入合同中，同时在范本基础上细化违约责任与退出条款，也可以适当的补充管理条款，有利于发包方规避合同风险，实现双赢。2、施工过程中成本控制：6施工过程中成本控制重点是设计变更、现场签证及材料采购环节。设计变更与现场签证，是不少房地产企业成本失控的最重要原因。如何才能有效的控制设计变更与现场签证的成本呢？其实