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1、上海豪宅市场发展现状与趋势2011年4月8日目录一、轨迹二、现状三、竞争四、趋势一、轨迹上海豪宅发展轨迹分析角度区位标准时间上海豪宅市场的发展与其它产品一样，也经历了一个单技术环节的竞争，通过对单优势的获取而占领市场，先后经历了五个不同阶段时间区位标准第二阶段第三阶段第四阶段近郊资源占有竞争地段，地段，还是地段。早期豪宅竞争首先表现为对城市近郊的稀有环境资源的占有的竞争，即资源占有型竞争。复合规模配套竞争在城市拓展的大背景下，大盘运动，造城运动，城市运营，造就了一大批城市郊区大型居住区，同时，伴随着私家车的出现
2、，第二居所生活方式已成为城市先富阶层的领先生活。超大规模的项目以其独立、完整的生活、休闲配套，甚至是以“复合地产”的大锷形态出现在市场上，并迅速形成一股新的竞争势力。这一阶段的豪宅风格还是停留在简单的“仿伪欧风”，“仿伪北美”为主。无论材质，造型，结构还都只是简单的模仿。建筑风格与概念竞争约从200４年开始，上海豪宅市场进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”。随着客群居住水平、置业阶段的提升，换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪豪宅”，并对住宅风格的纯粹性、文化的纯
3、粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。第一阶段第五阶段客群与产品细分竞争在后同质化竞争时期，真正市场细分才开始。由于社会阶层的分化，小资、中产、财富阶层的客群细分，产品也随之细分。随着居住目的的不同，客群文化习惯不同，财富阶层不同，产品功能细分也随着出现。投资型豪宅、家居型豪宅、度假型豪宅、企业型豪宅全面出现。这是豪宅竞争的高级阶段。产品形态竞争随着客群的细分，产品细分也随之出现。因此，在豪宅风格的创新同时，豪宅的产品类型也因细分而不断创新。上海豪宅发展轨迹上海豪
4、宅按照区位发展轨迹来说经历了城市化、郊区化、逆城市化三个阶段湖南路兴国路板块滨江公寓板块新天地板块南京西路板块华山路、镇宁路板块和古北板块世纪公园豪宅板块时间区位标准上海豪宅发展轨迹国际丽都城静安枫景檀宫西郊花园新天地鸿艺豪苑锦麟天地华府天地汇贤居盛大金磐汤臣一品财富海景花园维诗凯亚御翠园上海现处于豪宅的深入发展阶段，是以“尊贵感”为主要诉求点，未来将向“人文”、“科技”等方向发展成熟阶段深入发展阶段初步发展阶段初始阶段板块资源产品尊贵感人文、科技豪宅的基本要素豪宅的提升关键豪宅无可复制的最高境界上海所处阶段时
5、间区位标准上海豪宅发展轨迹二、现状2010年在出台政策的抑制下,市场出现供大于求多番政策调控,市场量跌价升.尤其是高端住宅的成交,推动房价进一步上升年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/㎡，达到21728元/㎡，其中高端物业对整体价格起到支撑及拉升作用今年4、9月连续出台信贷政策及“限购令”后，随着市场对政策的消化力加强，政府对楼市的调控力度将持续历年上海商品住宅市场情况上海2010年商品住宅市场供大于求,市场量跌价升2010年各月上海商品住宅市场情况单位:万m2、元/m2上海住宅市整体场现状整
6、体住宅市场豪宅市场影响楼市的宏观经济因素因素2010年2011年对楼市的影响GDP上海市前三季度实际GDP增速降至11.5%,今年预期为10%估计上海2011年GDP增长速度为9.5-10%中性出口额2010年前11个月出口增幅29.8%,预期2010年全年出口增幅将从去年-16.2%上涨到29%明年出口增长幅度估计会维持与2010年相当的水平中性消费者信心指数2010年第四季度上海消费者信心指数为102.3点,环比下降4.4点,同比大幅回落13.6点,显示消费者对于经济发展持审慎乐观态度;受物价上涨,通胀预期
7、增加,楼市价格坚挺以及加息带来的本币升值,使得消费者对经济发展形势预期保持观望态势.中性股票市场上证指数11月出现大幅跌势,之后在2700-2900点震荡,导致财富效应消失2011年股市可能震荡上行(预计2300-4300点)利好市场信心人们对通胀担忧,居民收入预期进一步下降政府对于楼市的调控,继续加快供地、推地速度，打击囤地，持续加大保障房建设力度，使得房价增速放缓，有助于提升消费者信心利好固定资产投资2010年全年投资总额同比降低21%房地产各类政策密集出台之后，与楼市相关的投资和消费，预计整体投资热潮减弱
8、利空上海住宅市整体场现状整体住宅市场豪宅市场影响楼市的政策因素因素过去的政策未来可能出台的政策对楼市的影响利率从2010年10月起至12月央行年内两次上调存贷基准利率；二套房贷基准利率1.1倍为了回应高企的通胀，2011年可能会2-4次加息，加100个基点，增加居民购房成本利空存款准备金从2010年1月起至今，央行连续7次上调存款准备金，大型金融机构的存款准备金率达到19%，意味着适度
