永兴市场调研报告

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1、目录第一部分宏观房地产政策……………………………………………………2第二部分永兴市场动态………………………………………………………6第三部分永兴区域市场分析…………………………………………………18一、重点个案分析………………………………………………………18二、整体市场动态分析………………………………………………………20第一部分宏观房地产政策《新国十条》--新一轮房地产政策调控开始政策调控背景：1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。2、高房价严重压

2、抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时消弱国家了刺激消费的政策效果。32009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。政策出台起因：1、2010年3月份，全国70个大中城市房销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； 2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供

3、应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。政策要点细读:1、二套房贷规定史上最严厉----对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风

4、险管理原则自主确定。 2、严厉打击投机炒房----要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 3、首次打击异地炒房----对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4、税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏----发挥税收政策对

5、住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。5、房地产开发企业购地和融资受到严格监管----国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国

6、有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。6、土地出让方式有待改革----坚持和完善土地招拍挂度的同时，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式，抑居住用地出让价格非理性上涨。 清理预售房源打击捂盘惜售----住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜

7、售囤积房源哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 7、2010-2012年保障性住房建设规划即将出台---- 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 政策评述:纵观“新国十条”，与年初的“国11条”对比，部分内容属于重申强调，也有部分内容为新增或修改的条款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供

8、给和市场监管的措施较之前基本一致。从需求调控去，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付要三成；另外，打击投机购房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款