合富辉煌2012年郑州鸿宝置业鸿宝园林项目发展策划基础研究

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1、合富辉煌2012年郑州鸿宝置业鸿宝园林项目发展策划基础研究郑州鸿宝置业鸿宝园林项目发展策划基础研究及整体定位报告合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司谨呈：河南鸿宝置业有限公司合富辉煌对项目策划工作的目标理解项目开发实现以市场为基础，最终实现物业的期望价值兑现企业期望建立在全市乃至更广范围的项目及企业品牌影响力从实现市场与目标的无缝对接，制定项目合理开发策略，实现价值策划工作目标本次策划工作目标:以市场为基础，打造郑州乃至更广范围具有强品牌影响力的标志性大盘城市发展层面：项目位于城市发展的主要方向，未来发展

2、潜力巨大郑州北向受黄河阻隔，西向、南向受老工业区和铁路的影响，东向将长期是城市的主力发展方向。向东是郑州发展的主流方向，项目处于郑州东部。项目距离城市中心仅<13.5公里，交通通达性较高(距市中心仅30分钟,项目距离CBD仅8公里，新区<15分钟)市中心CBD主方向抑制方向次方向次方向黄河景观带项目区域层面：属城市新区，区域交通通达性强；距离黄河生态景观带较近，生态环境较好；但配套不完善，缺乏居住氛围，区域发展尚不成熟项目位于郑东新区东北部，临近龙子湖高校区，是规划中的城市中心区四通八达的规划路网覆盖，

3、与城区形成便捷的交通联系，可达性强周边以生态农业为主要产业，配套不完善，缺乏生活氛围项目距离黄河景观带较近，地下有温泉资源；具备一定的生态景观资源条件郑东新区项目郑东新区项目项目周边郑州新区规划图本体层面：项目整体规模较大，容积率较低，内部生态环境较好，项目整体可塑性较高项目规模较大(整体2700亩,先期500亩）容积率<<1.3限高45米(适宜发展中低密度住宅区)项目内部拥有园林、稀缺鱼苗养殖等各种生态农业资源，地块资源条件较好,但不属于山水资源型(内部局部水体--鱼塘）项目所在区域属于规划中的

4、休闲度假旅游服务区。金水区北区控制性详细规划本案所在区域项目属性界定：省会城市主要拓展方向上的中低密度大盘城市层面看：位于城市发展的主要方向,未来发展潜力巨大；区域层面看：交通通达性高，生态环境好，但目前配套不完善，缺乏居住氛围；项目自身看：规模较大,容积率较低，内部生态环境较好，项目整体可塑性较高本项目是区域近期生活配套相对缺乏，区域发展未成熟；中远期区域与城市发展可期，并拥有一定自然资源价值，中低开发强度的中高端项目基于以上的工作理解，制定本次发展策划报告的整体思路框图第一阶段提交第一层面：基于宏观

5、、中观、微观三个层面的研究分析，本项目的发展战略如何？项目认识物业发展建议项目定位体系城市、经济等宏观市场房地产市场环境财务投资效益测算开发策略产品建议价格定位产品定位形象定位客户定位整体定位客户专题研究成本测算收益测算效果评价第二层面：本项目应以怎样的发展策略和定位体系来建立核心竞争体系，获取开发的成功？第三层面：在策略与定位建议之下，物业发展如何实现，采用怎样的开发模式，并在经济上实现可行？第二阶段汇报提交基础研究项目SWOT分析项目发展战略策略项目本体分析成功案例借鉴第一阶段提交第一层面：基于宏观

6、、中观、微观三个层面的研究分析，本项目的发展战略如何？宏观层面城市经济发展对本项目的开发提供什么样的发展背景？城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响？城市房地产格局发展对项目的发展有何影响？中观层面宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响？微观层面竞争市场对本项目开发产生怎样的竞争关系？潜在客户的特征如何，本项目获取潜在客户的市场机会如何？第一阶段问题分解：郑州位于中国中东部，黄河中下游，中原城市群的核心位置；是中国著名的历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”郑州是河南省政治、经济、

7、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原；郑州位于全国地理中心，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。中国历史文化名城;全国区域性中心城市;区域性金融中心;先进制造业基地和科技创新基地;全国重要的现代化物流中心;国际文化旅游城市;图片来源：中原城市群发展规划纲要郑州作为中原城市群的核心，对周边省市产生强大的吸纳能力，拥有广阔的市场腹地和实业带来的产业人口中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节

8、点构成的紧密联系圈。根据海内外城市群发展规律，郑州作为省会城市，经济实力最强，具有较强辐射动员功效。将逐渐成长为国家特大型区域性中心城市，以点带面的构建中原城市群圈，从而对周边省市各项资源和客户产生强大吸纳能力，占有广阔市场腹地。国家统计局河南调查总队对中部四大城市群经济社会发展水平进行了全方位的比较研究。其研究结果显示：中原城市群位居第一位，武汉城市圈位居第二位，长株谭城市群位居第三位，皖江城市带位居第四位。——来源：中国统计信息网中原城