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1、论业主自治的边界本案中,《章程》及《公约》能否对专有部分的自主经营或委托经营事项授权业主委员会“根据多数业主意见”作出决定?该《章程》及《公约》的条款效力如何?在《物权法》之下,案涉《章程》和《公约》当属“管理规约”性质,对其效力的判断,自不脱业主自治的范畴。一、《物权法》之下的业主自治业主自治大抵是指业主为维护和增进全体业主的共同利益,依照法律规定和管理规约,并通过业主团体对共有部分和共同事务进行统一、民主管理的制度。作为私法自治的体现,业主自治构成了《物权法》上建筑物区分所有权制度的两大主要内容之一,[1]贯穿于《物权法》第六章“建筑物区分所有权”,
2、并成为《物业管理条例》制定和修改的指导性原则,举凡业主大会、业主委员会的组建与运作,管理规约的制定等等,无不体现了业主自治的精神。本案中,《章程》和《公约》的内容表明,这两份文件均属《物权法》上所称“管理规约”性质。管理规约是指业主大会依照法定程序制定并通过的对业主具有约束力的关于共有财产和共同事务的管理的具体规则。[2]虽然就管理规约的性质,学界素有契约说、劳动协约说和自治规则说之争,[3]但从其订立宗旨、主要内容和效力范围来看,管理规约如同国家的宪法、公司的章程,具有业主团体根本性自治规则的性质,是业主自治的最高自治规范。[4]在业主自治观念之下,现
3、代各国大多广泛地承认业主的规约自治权利。业主团体享有广泛的管理共有部分的权利,通过执行管理规约促进和保护区分所有建筑物的财产价值,从而提升全体业主的集体利益。[5]可通过管理规约规定的事项有:业主的权利和义务、共有部分与专有部分的区分、业主间管理费用的分担原则、区分部分明细书等。[6]我国《物业管理条例》第17条第1款亦规定:“管理规约应当对有关业主的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”实践中,管理规约主要包括两个方面的内容:一是对共有部分和共同事务的管理。比如,建筑物及其附属设施的使用、
4、维护与管理;二是对业主行为17的规范与管理,比如,禁止业主携带危险物品进入社区等。[7]本案中,《章程》和《公约》能否对专有部分的自主经营或委托经营事项授权业主委员会“根据多数业主意见”作出决定?该《章程》和《公约》的条款效力如何判断?此即涉及上述条款是否属于管理规约可以规定的内容,或者说上述条款是否属于业主自治的范围?二、“多数人暴政”与业主自治的限制3业主自治权的行使规则是在多数决之下构建起来的,是民主观念在业主自治中的体现,亦即业主自治是按照多数人的意志而自决。但是,人由于本身的局限,一定数量聚合的人群并不能确保意志的合法性和正义性,[8]很可能出
5、现多数人利用民主决策中的少数服从多数的原则,将多数人的意愿强加给少数人,剥夺少数人的权利和利益,此即所谓“多数人暴政”。[9]在业主自治中亦可能出现“多数人暴政”。基于此,各国对业主自治大多进行了一定程度的限制,一般的规则体现于以下内容之中:维护建筑物整体与安全的需要;专有所有权不得单独处分的规定;严重违反义务者专有所有权的剥夺;管理人选任职务与权限;法律的强制性规定;不得以规约方式任意损害业主以外的人的权利等。[10]我国《物权法》对业主自治的限制大抵体现在以下几个方面:第一,业主有权共同决定的事项范围的限制(第76条);第二,营业(“住宅改变为经营性
6、用房”)的限制(第77条);第三,业主对侵害其合法权益的业主或业主委员会决定的撤销权(第78条)等等。与本案有关的主要是第一项。业主自治决定了对共有部分和共同事务的管理可由业主自由约定,但为避免“多数人暴政”问题,应对业主有权共同决定的事项(多数决决策事项)的范围作出限制。我国《物权法》第76条第1款规定:“下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、
7、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第76条第1款第(7)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”这些规则一是确定了业主共同决定事项的判断标准,在制度上排除共有和共同管理权因恣意行为而受到侵害;二是通过确定业主共同决定事项的判断标准,合理划定了业主共同决定事项的范围,避免因其界限泛化
8、而假借共同决议之名损害业主个体的合法权益。无论是管理规约的制定,还是业主团体所作
