商丘市房地产-商丘市时尚街区mall全程营销策划方案

《商丘市房地产-商丘市时尚街区mall全程营销策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商丘市房地产-商丘市时尚街区MALL全程营销策划方案致：商丘市金维城房地产开发有限公司《时尚街区MALL全程营销策划方案》目录第一部分：商业市场分析商丘整体商业市场分析………………………………3在售商业项目分析……………………………………9第二部分：项目分析本项目基本情况分析……………………………………13本项目配套设施分析……………………………………14本项目SWOT分析………………………………………14-16第三部分：项目定位步行街发展态势…………………………………………17国内步行街存在问题……………………………………18-19现代消费需求多元化……………………………………1

2、9定位原则…………………………………………………22定位细分…………………………………………………22第四部分：营销战略销售次序及整体销售策略划分…………………………40营销目标及战略措施……………………………………40-41品牌战略…………………………………………………42招商战略…………………………………………………44借力营销战略……………………………………………45理性投资营销战略（针对大卖场）……………………46销售优惠战略……………………………………………47第五部分：营销推广策略推广形象定位………………………………………49项目营销推广计划……………………………………

3、…52第六部分：招商策略建议…………………………86第一部分商业市场分析一、商业市场分析根据商丘本地的商业历史及城市发展，逐渐形成了两大主要商圈，分别是以铁路为分界线的道北商圈和道南商圈。在商业项目中，一个区域的消费可以划分为四类：本地消费：以本地居民为消费主体，以大众化消费为主导。站前消费：以流动人口为主要的消费主体，依靠大量的客流来实现。旅游消费：以利用一定的旅游资源来吸引客户进行消费，以游客为消费主体。商务消费：在商务中心区提供商务服务的消费模式。根据我司对商丘主要商圈的了解和分析，商丘的商圈是以本地消费为主，商圈主要以中低档的业态为主流商业形态。商圈分析道北商圈主要指铁路线

4、以北，凯旋路以东、红旗路以南、青岛北路（归德路）以西的部分，主要业态有：体育用品、童装、小商品饰品、床上用品、土产日杂、五金水暖等专业批发市场。由于该商圈起步早，商业氛围比较浓厚，租金水平中等偏上。但由于城市基础配套已经落后，城市发展重点也开始向南发展，因此该商圈也会逐渐进行调整或转移。道南商圈主要指铁路线以南，新建路以东、八一路以北、青岛北路（归德路）以西的部分。主要业态有：电子产品、电脑耗材、建材、服装批发市场、珠宝、名牌服装专卖、家具、五金机电、手机专卖等业态。由于商丘市商业氛围浓厚并且城市发展迅速，政府规划合理，该商圈的发展也越来越完善。租金水平以火车站附近为最高价，每平米

5、每天租金在3—8元范围内。相信随着本项目和周边竞争项目的相继投入使用，区域的租金水平和房价会有所提升。主要街道租金、售价及投资回报年限道路租金水平（元/㎡·天）售价(元/㎡)回报年限红旗路0.5—1.53000－60007年胜利路0.5—1.03000－80008年北站路0.8—1.54000－600010年凯旋路0.5—4.05000－1800011年民主路2.0—5.09000－2200012年向阳路1.0—4.05000－1800014年神火大道0.5—2.05000－1000010年团结路0.5—2.05000－1100011年八一路0.5—2.05000－1200012年

6、附录：以上数据是根据实地调查数据，经过统计分析所得，因个别区域房子比较破旧，根本不存在销售的可能，特别是一些房子只是家庭自建房。新商业区域销售价格差别很大，主要是因商业新房与自建房存在差别，特别是后期管理与配套的问题。回报时间是根据当地经济发展水平所推测得出，没有考虑通货膨胀及房价租金上涨的因素在内。主要街道业态分布红旗路业态分布比例：红旗路周边有学校和医院，还分布有书店、饰品礼品店、摄影店等店铺，业态情况较杂乱，租金水平也各有高低，门面档次比较低。胜利路业态分布比例：胜利路以居民区和单位为主，因此周边大都为生活配套店铺。有比较大的专业市场，如床上用品一条街。北站路业态分布比例：铁

7、路线附近业态分布比较复杂，几乎各种业态都能找到。档次比较低，没有专业的市场和高档次的消费场所。凯旋路业态分布比例：作为城市商业主干道，纵贯城市南北的凯旋路业态分布应有尽有，分布有专业的批发零售市场（如欧亚市场、凯旋商城、梁园市场、商百等），各种专业市场的业态相对集中，但档次都非常低。民主路业态分布比例：民主路纵横城市东西，商业氛围浓厚，各种业态林立，特别是神火大道以东业态分布复杂，其中规模小，店面零乱是基本特征。神火大道以东、新建路以西的民主路商铺档次比较低，业态混乱