公园片区改造工程项目可行性研究报告书.doc

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1、第一部分总论1、项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。2、鸳鸯湖公园改造建设的基本思路：依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。3、项目概况

2、3.1项目名称榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目3.2项目地址项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积130652.08平方米，其中：安置项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积80453平方米。3.3项目规模及内容（1）征收拆迁；征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共27217户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.

3、96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收货币补偿价值总额约130364.62万元（2）房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。（3）鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20万元。3.4项目计划建设期本项目计划2012年上半年完成整体征收任务，2012年下半年开始完成返还安置房建

4、设任务，征收还建期2年；房地产开发从2012年下半年起至2015年底完成房地产开发任务，开发建设期3.5年。3.5目前工程进展情况（1）已完成安置房项目区规划平面设计（2）鸳鸯公园---改造规划设计和概算（3）完成被征收人摸底的基本情况:（4）正在委托被征收房屋的评估。4、项目编制依据与研究范围4.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。●《榆林市城市规划管理技术规定》2009.07●榆林市房地产投资项目

5、基础数据的分析估算174.2本报告的研究范围●总论●房屋征收拆迁项目●安置房建设项目●鸳鸯湖公园改造建设项目●实施项目盈亏平衡点分析●结论和建议在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分房屋征收拆迁1、房屋征收的必要性（略）2、征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房

6、屋征收面积为6135.71平方米；●涉及征收个人261户，总征收面积为43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面积为39514.203平方米；商业房屋征收面积为3615.61平方米。●涉及征收单位11户，总征收面积为33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面积为10181.76平方米；商业房屋征收面积为17306.56平方米；办公房屋征收面积为6135.71平方米；●鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目14个，小型娱乐设施项目21个（处）。173、征收货币补偿价值：在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况，制定征收评估的基本思路、原则及技术方法，经过粗略测

7、算征收货币补偿价值人民币约130364.62万元，其中：土地使用权货币补偿约115000万元；建筑物货币补偿约9440万元；内装修货币补偿约2302.62万元；附属物货币补偿约408万元；其它货币补偿（搬迁、临时安置费、非住宅用房停产停业损失费）2914万元；鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿300万元；●征收个人货币补偿价值人民币约万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约万元●征收单位货币补偿价值人民币约万元，其中：住宅