楼市报告2009年北京楼市预测

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1、2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院1、宏观经济环境分析2008年北京市经济增速回落，1-3季度GDP同比涨幅为9.1%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）受国际金融危机的影响，外需大幅减弱，加上国家宏观调控政策等因素的影响下，2008年以来北京经济出现回落走势；2000-2007年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%，但2008年下半年来，北京市经济出现回落现象；2008年1-3季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长9.1%。其中，第

2、一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1%，其中工业实现增加值1630亿元，增长4.9%；第三产业实现增加值5585.3亿元，增长11.1%。人均可支配收入持续增加，但消费者支出同比减少数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）随着北京经济持续发展，人均可支配收入不断增加；2008年1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元，同比增长12.2%，扣除物价因素影响，实际增长5.8%；而城镇居民人均消费性支出为12101元，同比增长5.7%，扣除物

3、价因素影响，实际下降0.3%。居民人均支配收入同比上涨，而人均消费性支同比却下降，可见2008年城镇居民消费的热情有所下降，对未来经济持续增长的信心不足；国家下半年以来不断出台的扩大内需，促进经济持续稳步增长的政策，有望使消费者逐步恢复信心。2、房地产开发经营情况2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的

4、49.52%；2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%。正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月北京房地产资金来源国内贷款占比为28.32%，较去年同期基本持平，稍上涨0.18个百分点，但自筹资金占比达到25.41%，较去年同期上升了6.61个百分点；其他资金中，定金及预付款占比28.98%,较去年同期的35.

5、81%下降了6.82个百分点。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，回款压力大，致使定金及预付款比例下滑，企业只能加大自筹资金的力度，进一步增加了企业筹集资金的压力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅上涨数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响，北京土地交易日益萧条，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨；其中2008年1-11月土地购置面积达到577.1万平

6、方米，较去年同期上涨41.1%，远超过2007年整年的391.6万平方米；而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当，为246.6万平方米，较去年同期上涨7.2个百分点。商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降13.6%。新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，20

7、08年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；按照这趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将

8、更加严峻。3、商品住宅市场行情保障性住房集中供应，大幅增加2008住宅市场供应量2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、1393.12万平方米，较去年同期相比分别上涨了28.40%和15.01%；从各月上市面积对比图来看，2008年住宅供应主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供应，其中，9月两限房集中供应