某商业地产项目开发前期可研报告

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1、★★★★资料保密舞阳某商业地产项目开发前期可研报告XX商业地产发展有限公司2006年12月本次市场调查报告要解决的主要问题：1、项目地块是否具有投资价值？2、项目投资的风险因素？研究思路商业市场调查宏观经济和城市规划研究商业定位开发模式区域商圈调查投资、经营、消费群体调查项目定位经济效益分析研究方法市场调查市场预测投资估算投资不确定因素分析报告汇报内容：1、项目发展背景分析2、市场分析3、项目分析4、发展定位5、规划计划建议6、成本财务评估7、风险因素分析项目地块是否具有投资价值？研究项目，分析市场宏观经济，认识X

2、X■项目发展背景分析□宏观经济分析□城市发展规划□宏观经济分析XX县地处黄淮大平原，下辖7乡7镇，397个行政村，总面积777平方公里，人口60万，县城城区为舞泉镇，城区面积9.3平方公里，人口9.2万人。XX县为典型平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民主要经济来源；XX有丰富的地下资源，岩盐总储量达400亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源，近年来，XX加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速发展，将形成以工业为主导的县城

3、经济发展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府发展目标：打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。XX县宏观经济特征：◆经济基础弱，底子薄表一：各项指标比较比较数据XX2002年XX2005年临颍2005年全县国民生产总值25.9亿元40.1亿元89亿元全社会固定资产投入8.97亿元20.01亿元19.6亿元地方财政收入6749万元1.05亿元1.2亿元城镇居民人均可支配收入3285元4320元农民人均纯收入1539元2100元社会消费品零售总额26.6亿元（数据来源：XX县2005政府工作报告）表二：周

4、遍各县财政收入XX2003年7300万元1.1亿元1亿元9000万元1.7亿元2005年1.05亿元1.25亿元1.7亿元1.6亿元2.67亿元（数据来源：县2005政府工作报告）◆丰富的自然资源、工业的迅速发展、经济的快速增长表三：XX县元月至六月份各项指标各项指标完成数量比去年同期增长比率全县完成生产总值22.56亿元18.1%全县固定资产投入9.85亿元41%社会消费品零售总额10.2亿元15.1%农民人均现金收入1111元18.3%地方财政收入8020元51.2%2006年上半年全县完成工业增加值10.7亿

5、元，上缴税金2756.1万元。（数据来源：XX县2006政府工作会议报告）◆工业发展方向明确，国家政策支持《国务院关于投资体制改革的决定》已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录，并把XX盐田列入全国重点发展的10大井盐矿盐区。◆与全省20强县、10个经济发展快县比差距比较大，经济属较落后的县域经济表四：2005年各项指标对比（单位：元）各项指标XX20强县平均值10个经济发展快县平均值人均GDP7015197308465人均财政收入169845213农民人均纯收入204835942838人均固定资产投入343790

6、333539（数据来源：XX县2005政府工作报告）◆经济活跃程度和投资意识低表六：2005年各项金融指标（单位：万元）XX临颍金融机构各项存款余额276268314186金融机构各项贷款余额133214364127城乡居民储蓄存款余额244903271514（数据来源：市2006年统计年鉴）小结：1、GDP、财政收入低于周边县区，经济基础薄弱，城镇居民经济收入不足2、有工业支持，经济发展迅速，经济后劲强3、城市人口将会快速增长4、产业结构以工业为导向的县域经济已经形成，必将带动第三产业的发展5、人比较保守，投资意

7、识差，经济不活跃总结：由于盐化矿业的丰富储量，XX县利用得天独厚的盐业资源大力发展经济。近三年来经济的迅速发展，经济持续稳定的增长，居民收入水平的不断提高，消费快速的增长，为商业的繁荣提供了基础，也为商业地产的开发带来契机。目前，XX县的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。□XX县城市发展规划《2005年XX县政府工作报告》关于XX县城市建设：XX县城区面积由2002年7.5平方公里，于2005年扩大到9.3平方公里，人口由7.6万人增加到9.2万人，2010年城区

8、面积将达到13平方公里，常住人口达到13万人以上。◆远期发展目标建设河南盐化基地，打造中国新兴盐都，创建生态宜居的园林城市，不断提高城市化水平，努力建设布局合理、功能完善、特色鲜明、生态宜居的靓丽城市。◆近期发展目标“完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进”推进老城区改造，完善城中心现代商贸服务区，城西文化休闲区，大力实施城东开发，有序推进城北开发，高标准建