关于城市综合体发展探析

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1、关于城市综合体发展探析摘要：随着城市化的不断发展，住宅项目的不断壮大以及现今政府政策对住宅项目的限制，商业地产陡然成为许多大大小小地产投资开发商的又一选择。而其中城市商业综合体又是地方政府和地产商的一个重点。关键词：城市发展商业综合体中图分类号：B834文献标识码：A文章编号：前言目前我国许多城市都纷纷策划修建大、中型城市商业综合体项目，如万达广场在策划修建，除了北京、上海、广州、深圳、天津、南京、大连、青岛、武汉、长沙等一二线城市原有的部分综合体项目，全国一线至四线城市有几十甚至近百的商业综合体正在规划筹建。城市综合体在解决了住宅配套商业的同时

2、，促进了城市经济的发展，在住宅地产市场萎缩的当下城市综合体的建设也同样给地产商带来了一些生机。城市综合体的不断发展带动了城市商业的规划与整合，带动周边区域商业商务的功能性提升，也给市民提供更为便捷地生活休闲娱乐场地和设施。1何谓城市商业综合体7之所以称之为“综合体”是因为其集合了酒店、办公、娱乐、休闲、购物、餐饮和住宅等业态为一体。其建筑群内各种业态功能互谋其利，互避其害，基本满足了现代城市商业商务和生活的需求，同时由高效地发挥土地的价值。1.1与传统规划商业的区别和利弊古今内外，城市的规划一直是以功能划分区域的，居住区、工业区、商业区、办公区等

3、，随着城市的不断壮大，人口不断集中，甚至也曾有按功能划分城市，如卫星城的概念便是如此，但是这样的规划使得时间成本和交通压力成为主要矛盾。而城市综合体则在传统的规划理念中脱颖而出的一个新生的概念：把居住和商业办公的功能集于一体。这样解决了时间和交通的矛盾，但同时也牺牲了安静平和的居住环境。1.2城市综合体的特征城市综合体不仅是建筑群体的集中，它具备了完整的城市商业街区的功能，是建筑群体向城市巨型化、复合化和功能集约化的结果。城市综合体具有建筑高密度、交通便捷、业态品类丰富、土地集约化、商业辐射能力强、有较高的投资价值、商业商务休闲功能互动等特征。1

4、.3城市综合体是城市功能的缩影借用某企业的标语“一座综合体，一个城市中心”，这句话简明地阐述了城市综合体的功能，也代表了现代地产发展的一种模式。城市综合体集约了一般城市社区的商业、商务、生活、休闲、社交的功能，可以说是城中之城。72城市商业综合体发展现状与国外发达城市相比，我国城市综合体建设发展较晚，但是随着我国的经济迅猛发展，速度却非常快，发展潜力也很大。如万达集团在中国的发展，就是以“万达广场”命名的万达城市综合体。2012年万达开业的五星级酒店、六星级酒店大概会超过45家，百货店大概会开业70家左右，电影会在110到120家，大概在1000

5、多块屏幕以上，目前全国万达广场城市商业综合体发展速度之快可见。（见图1，图2）。万达广场全国分布图1万达高级酒店分布图2综合体在我国发展迅猛，至少有三方面的原因：（一）受到政府支持在我国现在大力发展第三产业的大方针下，商业的大力发展是被政府倡导的，也是一种政绩的体现，而城市综合体的导入从某个角度来说是现阶段城市经济发展的走向成熟的标志，是城市化进程中的里程碑。（二）受到开发商的青睐7在近年来住宅地产受到全面的限制，开发投资商的资本需要所有转向，综合体的开发就成为这新的方向。城市综合体中的销售物业既可以满足短期内的资金回报需求，持有物业更使得企业的

6、可持续发展得以保证。（三）受到市民的欢迎在我国原本许多城市的商业还不算发达，业态产品都不够丰富，或者比较分散，在新建的城区配套商业跟不上更是市民不愿离开老城区，使得新城区成为空城的主要原因。而城市商业综合体的业态得以丰富且集中，住宅物业和配套商业同步开发，很好地解决了这些与市民日常生活息息相关的问题，让市民真正体验一站式服务。由于上述原因，目前城市商业综合体的开发不仅在一线城市得以全面开展，二、三线城市更是全面引进有实力的开发商相继进驻投资和开发。3城市商业综合体的发展的限制和挑战综合体的发展对政府、开发商、市民都有利，是城市发展的一种方向，但同

7、时又受到城市规划、经济发展、开发资金实力、商业运营能力和市民的购买力等多方面的限制。3.1城市商业综合体的发展对地理位置的要求并非所有的城市所有的区域位置都适合建综合体。城市商业综合体由于较传统商业的体7量大，所以需要更多的人气和购买力来带动，而其自带的一小部分住宅远远不能满足其对购买力的需求。综合体里的商家注重商业氛围，人气的打造以及周边交通的发展情况，如周边商圈发展短期内看不到前景，得不到商家的支持，综合体就只是一栋建筑。综合体可选择交通枢纽、城市商业商务中心或新城中心作为项目的选址，而这些不可复制的城市黄金位置直接限制了综合体的发展。3.2

8、城市商业综合体的发展应因地制宜综合体发展并非越快越大越全越好，对于当地的市场应有准确的定位。而万达广场近三年内做了30个购物中心，它定位