解读深圳市城市更新单元规划

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1、深圳市城市更新单元规划2014年4月规划篇敬宏愿城市更新规划的背景城市更新规划概念城市更新规划的规范体系城市更新规划流程架构与成果内容城市更新规划特点与难点1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。特区成立之前的村落80年代中后期，杂乱的自发改建改造后的东门老街总规确定了特区的带状组团结构。规划建设深南大道、北环大道、滨河大道等大的道路体系。深圳城市发展三版总规96版总规应对了全市

2、域高速工业化、城市化的发展需求。得到保护的旧围屋，很多已经消失90年代初的深圳深圳高速发展深圳城市发展三版总规１９９６版总规提出以特区为中心，由北向西、中、东三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架。在此基础上，将全市划分为９个功能组团，并以组团为基本单位进行产业布局。以建筑加建方式所形成的良好商业空间依托周边良好氛围而改造形成的“京基100”以旧工业厂房改造过来的华侨城创意文化园10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。深圳城市发展三版总规在全国率先探索城市转型，编制过程公众广泛参与规划重心从城市扩张转向更

3、新２０１０版总规提出了将前海地区规划为深圳一个新的城市中心。前海也将成为深圳发展的新增长点和深港新的对接点。另外，规划还将龙华、光明、大运、坪山等四大新城以及盐田中心规划为城市副中心，促进特区一体化和全市范围均衡发展。深圳…转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市当前，在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的《深圳城市总体规划（2010~2020）》提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。

4、短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村…存量优化增量扩张从三版总规划来看深圳城市更新发展历程更新阶段主要方式对应城市发展阶段对象主要特征突出问题萌芽期（80年代初-90年代初）自发零星式改造城市萌芽期老旧建筑为主开发单位和旧村自发性的小规模拆旧建新为主改造零散混乱，缺乏规划的控制和引导，忽视对整体城市面貌的考虑。发展期（90年代初-本世纪初）粗放式成片改造城市快速扩张期旧村、老工业区建筑、小型地块、旧商业中心以市场为动力的自发式更新为主；政府开始参与局部片区改造改造手

5、段单一、忽视对人居环境的要求、改造强度过高、突破上层次规划控制指标等；缺乏整体统筹规划；“城中村”问题加速期（本世纪初-至今）大规模专门化改造城市提升完善期城中村、历史街区、老商业区、旧工业区、旧仓储区、旧居住区等更新内涵规模扩大，方式更多样；政府积极参与，出台一系列政策法规，并成立专门机构。现实问题复杂性造成改造难度加大；忽视社会问题和市场需求；土地投机现象物质对象变化——规模增加，改造类型多样化利益主体变化——多元化运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入管理机制变化——专门化、规范化总体发展趋势结论：

6、城中村全市城中村面积108.7平方公里，总建筑面积1.5亿平方米。旧工业区旧城区全市旧工业区面积144.7平方公里，总建筑面积4.78亿平方米。全市旧城区面积15.3平方公里，其中旧居住区6.0平方公里，工商住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。城中村老商业区旧仓储区旧居住区旧工业区深圳城市“三旧”现状至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项深圳已公告城市更新单元龙岗宝安龙华坪山...深圳更新蛋糕大发展前景好！！仅龙岗区有100多项已转入年度计，10年现已批56项，还有近40项需编制专项

7、目城市更新专项规划罗湖福田南山1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点城市更新的概念《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或

8、者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新的类型综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。类型一：综合整治类平山大园工业区（北区）整治前四川大厦整治后四川大厦城市更新的类型综合整治类更新项目改变部分或