单方擅自处分夫妻共有不动产行为的法律效力评析

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1、单方擅自处分夫妻共有不动产行为的法律效力评析蒋文军    云南震序律师事务所律师一、据以研究的案例     [案例一案情简介]：     2003年9月9日，某市做服装批发的个体户李宏因购进服装，急需资金，遂与某建行协商借款10万元，期限3个月，由其朋友马奇以其房产为该笔贷款提供抵押担保（该抵押房产的产权证载明产权人为马奇，共有人为其妻杨兰）。建行遂与马奇签订了抵押合同，并办理了抵押登记。借款逾期后，由于李宏未能清偿借款，建行遂将李宏、马奇诉至法院，请求判令李宏偿还借款本息，并依法对马奇提供抵押的房产行使抵押权。马奇辩称该抵

2、押物系其与杨兰的夫妻共有财产，对以该房产设定抵押一事，杨兰事前未同意，事后未追认，因此该抵押无效，其不应承担抵押担保责任。     [判决结果和要旨]：     一审法院审理后认为，建行与李宏签订的借款合同为有效合同，而其与马奇签订的抵押合同，则因未获得抵押物的共有人杨兰的同意而应认定无效。在抵押无效的情况下，马奇应当承担一定的过错赔偿责任。根据《合同法》第二百零七条、《担保法》第五条第二款、《担保法解释》第五十四条第二款、第七条的规定，判决：一、李宏偿还建行借款10万元及利息；二、马奇在李宏不能清偿部分的百分之五十范围内承

3、担赔偿责任。诉讼费3510元，由被告李宏负担。     一审判决作出后，建行不服，提起上诉。     二审法院审理后认为，建行与李宏的借款合同有效，其与马奇签订的抵押合同，虽抵押物是马奇和妻子杨兰的共有财产，但基于他们之间的夫妻身份关系，建行有理由相信马奇能够代表杨兰，构成表见代理，因此抵押有效。遂根据《合同法》第四十九条、《担保法解释》第五十四条第二款、《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持原判第一项；撤销第二项。二、华中建行对马奇提供的抵押物依法享有优先受偿权。一、二审诉讼费7520元

4、，均由李宏负担。[1]          [案例二案情简介]：      张某于2000年9月6日与某房地产公司签订了《商品房预售合同》，购买一套在建的商品房。2001年1月13日某公司及张某与某银行签订《抵押担保借款合同》，约定银行向某公司贷款50万元，期限半年，由张某提供购房合同项下的房屋作为抵押担保。张某与银行办理了抵押登记手续。      某公司到期未按约还款，银行向法院起诉某公司、张某及张某之妻王某，要求处分抵押房屋清偿某公司所欠贷款。王某认为：本案张某名下的抵押物，属于张某与王某的夫妻共同财产，张某未经妻子同意，

5、将夫妻共同财产设定的抵押，应认定无效。     [判决结果和要旨]：      一审法院采纳张某之妻王某的意见，判决某公司还款的同时，驳回银行要求处分抵押物，行使优先受偿权的诉讼请求。银行不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。[2]          二、问题的提出          配偶一方单方擅自处分夫妻共有不动产的效力问题，长期以来，一直是学界和实务界聚讼纷纭的话题，同时也是司法实践中经常面临的疑难问题。人民法院在类似案件的审判实践中，出现了大量大相径庭乃至截然相反的判决结果。本文所举的两个案例，在司法实践中具有普

6、遍性和典型性，充分反映了司法机关在处理类似案件中的争议和分歧。     长期以来，由于我国相关法律法规对善意取得缺乏明确、具体的规定，为了弥补立法的不足，适应司法审判实践的需要，最高人民法院先后颁布实施了《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》（以下简称“《民法通则司法解释》”）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“《婚姻法司法解释》”）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“《担保法司法解释》”），对共有财产（包括夫妻共有财产）的善意取得作出

7、了相关规定。但是，上述司法解释对于不动产物权是否适用善意取得规定不明，并且在“善意”的认定及举证责任分配方面，存在十分明显的差异。加之学界当时的主流观点认为，善意取得仅适用于动产，而不适用于不动产，因此，人民法院在审判实践中，常常出现因援引不同的规定和理论主张而得出不同结论的尴尬情形。     已经颁布实施的《物权法》在理论界的争论中，坚持确立了不动产善意取得制度。这在一定程度上缓解了人民法院在处理配偶一方擅自单方处分共有不动产的案件中面临的困惑。但由于该制度未对“善意”的认定标准及其举证责任作出明确具体的规定，人民法院在适

8、用该制度的过程中，仍将面临诸多困惑和分歧。     本文拟结合所举案例，对前述与夫妻共有不动产处分有关的三个司法解释及其他相关法律规定在司法实践中的适用及存在的问题进行梳理、评析，同时对《物权法》关于不动产善意取得的相关规定在司法审判实践中可能存在的问题进行分析，并进而对司法实践中“善意”