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1、香港土地权利制度对我国内地集体土地制度改革启示摘要:伴随着我国工业化和城市化进程的加快,农村土地制度的进一步改革和完善势在必行,而我国内地农村现行集体土地制度存在着种种问题,对比香港土地制度上一些成功的经验,以期对我国内地集体土地制度的改革提供一些现实启示。关键词:土地权利;土地制度;集体土地土地权利和制度对于社会发展来说具有重要作用。对比我国内地和香港特区的土地制度,可以发现,土地资源丰富的大陆,处处存在着人、地、环境的矛盾冲突,而土地资源更为紧缺的香港却少受到这类问题的困扰。鉴于大陆土地法律制度的缺
2、陷,充分借鉴吸收香港的土地利用经验,反思我们在制度移植过程中存在的误区和差距,显得十分重要。一、香港土地权利特点香港总面积1104平方公里,但丘陵山地占80%,适宜建设的用地极少。为了充分利用有限的土地资源,香港建立了发达的土地法律制度,并形成自身鲜明的特点。(一)土地权属界定清晰12香港的土地所有权带有明显的殖民地色彩,1841年当英国人登陆香港,这种封建所有和王室所有的两种土地形式便高度融合,形成割让得来和租借得来的港英政府土地所有权形式,其构成主要有:一是对于香港本岛、九龙半岛界限街以南地区,分别
3、是根据1842年中英《南京条约》,1860年中英《北京条约》而由中国让割给英国的,英国认为它对这两个地区的土地拥有所有权。二是新界地区是英国政府根据1898年中英两国关于《展拓香港界址专约》从中国政府处租借来的,租期自1898年7月1日起,截至1997年6月30日,为99年。英国政府是新界土地的承租人,而土地的所有权属于中国而非英国政府。三是港英政府对割让得来的土地,逐一地块的清理,确认权属,对本地私人拥有的土地进行登记。对于当时清朝政府发出的土地契约,他们同样认可。在完成了私人土地的登记之后,宣布无人
4、拥有的土地成为“官地”,由港英政府进行管理,对于私人所有的土地,采用租借的方式,原土地所有者仍然可以使用,但土地租出期间,所有权归政府,使用权属承租人。事实上,在英国占领之前,香港、九龙和新界私人所有的土地所占份额非常有限,绝大部分土地为清政府所有,因而奠定了港英政府的“官地”所有权。12香港政府对土地具有高度的垄断权,是香港最大的土地供应者,所有权和使用权分离,土地使用权由政府以批租方式有偿转让,这使得政府对土地发展保持有效的管制。一百多年来,香港政府除了将位于香港岛中区的圣约翰大教堂的一片土地出让给
5、大教堂归其永久所有外,香港既存在官方独家对土地的所有权,又存在广泛的、私人的和共同的占有权和使用权。按照法律规范,私人或共同对土地的占有权和使用权只是在一定的期限和严格的官方具体要求范围内才是有效的。换句话说,香港政府是把土地的所有权和使用权分开来处理的,出让的只是使用权,而并未出让其所有权。所以,逐一对每一块土地界定权属、使用年限是香港政府严格管理土地最基本要求。1997年香港回归之后,《香港特别行政区基本法》第七条规定:“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有,由香港特别行政区政府负责管理、
6、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,其收入全归香港特别行政区政府支配。”(二)灵活且严谨的土地使用权港英政府向来采用“有偿”批地的形式,卖地收益也一直是港英政府最大的财政来源之一,港英政府拍卖土地的收入占财政收入的10%左右。在1980-l981年高达37%。港英政府实行土地公开折卖方式,价高者得。通过土地的分开折卖和招标,使土地使用者精打细算,充分开发和利用所买的土地资源,获得较大的经济效益,从而推动整个香港经济的发展。12由于香港的土地全部由政府垄断占有,港英政府也就始终掌握着土地所有
7、权。不管土地使用权在市场上如何流通,都不会改变政府对土地的所有权。一般批出的土地年限为75年。租借地为99年。批、租期届满,如不再申请续期的土地,则由政府连同土地上的建筑物一并兼收,不作任何赔偿。此外,政府对批出的每一幅土地也都作了明确的使用时间和条件规定。投资者必须按照法定分区发展大纲设计并使用租得的土地。否则,政府可能把批约注销,将土地充公。12为了能够对土地进行有效的管理,香港政府制定了一系列土地法例,包括专门的土地法例和与土地有关的其他法例。如《官地条例》、《城市规划条例》、《收回官地条例》、《
8、土地折卖条例》、《官地租借条例》、《土地审裁处理条例》等。依照土地法例,对已批出的土地和未批出的闲置空地进行监督和管理。如果发现地产商的土地发展计划不合理,土地没有按规定使用或者违约增建、违约使用土地等情况发生,将严厉查处。高密度发展的城市市区模式是香港土地利用的基本方式,在土地稀缺的现实条件下高效利用每一块土地,香港城市规划的基本原则是优化利用每一块土地。也就是在环境许可的情况下兴建多层多用途的建筑,最大限度地利用土地。香港的建成区域只占
