基于ppp模式的保障性住房建设体系

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1、基于PPP模式的保障性住房建设体系　　摘要：保障性住房是我国住房供应体系的重要环节，研究保障房建设模式具有重要意义。PPP模式是一种理想的保障房建设模式，它可以全面整合资金需求和建设需求。本文通过明确保障房融资和建设过程中的利益相关者及其需求的关系，设计了涵盖保障房建设项目公司的组建、融资体系和建设体系全部过程的保障性住房建设体系，并阐述了PPP模式下利益相关者的利益取向和实现过程。　　关键词：PPP模式；保障性住房；建设体系　　中图分类号：F293.3文献标识码：A　　文章编号：1000176X（2013）10009706　　改善中低收入者的住房条件是世界许多国家所面临的共同难题。党的十八

2、大提出要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭的需求，在2020年基本形成住房保障体系。大规模推进保障性安居工程建设，是国家为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。随着经济深入发展、国家调控政策的进一步加强、房地产稳定发展长效机制的确立，各区域保障性住房的建设需要与时俱进地发展。　　一、保障性住房是住房福利供应体系的关键环节　　房地产是一种特殊的消费品，由于社会个体禀赋和资源占有的差异性，无法完全通过市场完成资源配置。因此，政府作为实施二次分配的主体，有义务通过二次分配达到对社会弱势群体的住房保障功能。从理性层面看，政府必须

3、是保障房建设的主导者，其利益需求是实现政府维持社会公平和稳定的功能。作为重要的民生问题和社会问题，保障性住房建设得到了各国政府的重视，其政府参与模式从直接到间接，集中体现为美国模式、德国模式、日本模式和新加坡模式。不同的参与模式分别从提供融资贷款、利息补贴等财税优惠政策，加强立法保障和鼓励合作性建设、建立住房建设和金融机构等组织方面做了可贵的探索，为我们提供了丰富的经验。　　程大涛指出，住房政策的社会目标要求政府承担保证每一个居民住房的基本自住需求的责任，目标的实现在相当大的程度上取决于住房的供应体系[1]。邹晓燕和叶剑平指出，城镇住房制度改革以来，我国一直试图构建多层次的住房供应体系[2]

4、，到目前为止，经历了以经济适用房为主、商品房为主、保障性住房回归等三次架构调整和变化，目前已形成了政府和市场配置方式相结合、以租赁和买卖为具体居住消费形式的面向低、中、高不同收入阶层的双轨制、多层次住房供应体系（如表1所示）。从表1可以看出，对于中低收入群体，政府通过财政投入建立廉租房，满足其基本住房需求，也可以通过划拨土地、限定利润的方式开发经济适用房，满足中低收入群体对住房的消费需求。对于中低收入家庭和阶段性低支付群体，政府可通过干预、市场参与建设的公共租赁房屋以租赁方式满足其需求，政府也可通过限定地价、房价、限定购买人等方式在交易市场中设定限价房。对于高收入群体，可以实现完全市场化的租

5、赁市场和销售市场。　　表1当前中国城镇住房供应体系框架　　根据我国当前的实情，保障性住房无疑是住房供应体系的重要环节，其主要职能是满足弱势群体的住房需求，这种需求是动态的，在住房供应体系中占有很大比重。进入2010年以来，国家针对住房供需矛盾和市场调控面临的困境，开始推行大规模的保障房建设计划，实施差别化住房消费政策和房地产税试点，并对保障性住房供应政策及政府责任等进行了调整。“十八大”在住房体系建设问题上，体现了对保障性住房建设的决心和力度。　　二、保障性住房建设与融资应关注众多利益相关者利益需求　　保障性住房建设问题是涉及众多利益相关者关系的复杂性很高的建设与管理问题。其建设模式涉及到融

6、资体系、建设质量和建后管理，其管理体系与保障房的建设和分配活动相联系，涉及到中低收入群体界定、受益对象的申报与审核、保障房产权和保障房清退机制等多项政策和制度。因此，高度关注利益相关者利益需求，综合协调利益相关者关系是正确解决保障房建设问题的基本原则。　　政府、企业和保障对象是保障性住房的主要利益相关者。王新认为，保障房建设过程中政府应担当主体责任[3]。武超群和蓝天认为，可以通过直接建设和鼓励企业投资开发保障性住房、建立专门的融资机构对企业和个人开发提供贷款补贴、对低收入群体提供房租补贴、复制住宅公社等团体发展自建住房等方式直接和间接地进行保障房的建设[4]。通过制度建设提高房地产企业参建

7、保障房的利益驱动，引导房地产企业履行社会责任也是政府的职责所在。张永岳和谢福泉提出，房地产开发企业需要注意与政府的协调公关以及开发进度和成本控制[5]。　　保障性住房的资金主要来源于中央财政拨款、各地政府土地出让金划拨以及住房公积金三个部分。但是这些仍然不能满足大规模保障房建设的需要，资金缺口成为保障房能否顺利建设的关键环节。设计合理科学的融资渠道是解决资金缺口的重要策略。多数的研究者认为保障房建设过程中多渠