西部阳光大厦招商策划方案

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1、西部阳光大厦招商策划方案（一）攀枝花市社会经济状况地理环境攀枝花市，中国四川省省辖市。位于中国西南川滇交界部，金沙江与雅砻江汇合处，北纬26°05～27°21，东经108°08＇～102°15＇。东北两面与四川省凉山彝族自治州的会理、德昌、盐源接壤，西南两面与云南省的宁蒗、华坪、永仁3县为界。成昆铁路和108国道公路纵贯全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，是四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。人口2003年，攀枝花市辖米易县、盐边县、仁和区、东区、西区，有16个街

2、道办事处，124个社区居民委员会。农村有53个乡、22个镇、405个村民委员会。攀枝花共有42个民族，其中汉族人中占全市人口的86.6%，41个少数民族类中人口较多的彝族占8.89％，其次是傈僳族、苗族、纳西族、白族、傣族、满族等。2003年底，全市居民总户数31.17万户，较上年增加0.74万户，总人口106.18万人，较上年增加1.34万人。人口出生率10.9％，比上年降低0.6个千分点，人口死亡率4.8‰，比上年提高0.4个千分点，人口自然增长率6.1‰，比上年降低了1个千分点。32西区人口西区位于市区西部，东与东区为邻，南、北

3、与仁和区接壤，西和云南省华坪县交界，面积123.955平方公里，其中耕(一)攀枝花市社会经济状况地面积397公顷，占全区总面积的1.7%。辖1个镇、10个村、6个街道办事处、34个社区居委会。全区158439人，其中非农业人口147261人，农业人口11178人。全区有33个少数民族，少数民族人口8900人。主要经济指标★城区人口51.2万，居四川省二级城市第二位★人均GDP：15569元（居四川省第二位）★职工平均工资：14938元（居四川省第三位）★全市人均储蓄额超过万元，居四川省前列★人均社会消费品零售额：4986元（居四川省第

4、二位）★2003年，恩格尔系数下降到41％城市人均GDP（图1-1）32·攀枝花市人均GDP15569元，居四川省二级城市首位，仅次于成都(一)攀枝花市社会经济状况人均社会消费品零售额（图1-2）攀枝花人均社会消费品零售额4986元，居四川省二级城市首位，仅次于成都城市职工工资水平比较（图1-3）攀枝花国有企业较多，效益良好，职工平均工资水平位居全省前列32居民可支配收入与消费性支出（图1-4）城市人均可支配收入在四川省主要城市中处于中上水平,生活消费支出与可支配收入之间的差距越来越大，市民消费质量和水平有较大提升空间(四)市场定位项

5、目定位就西部阳光大厦的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下：·目标消费群定位·功能定位·市场定位目标消费群定位·首辐射区（PrimaryCatchmentArea）32是指[本项目]主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。本司在攀枝花进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过15分钟约占40%。按此订定[本项目]的首辐射区包括攀钢生活区、政府家属区、大水井小区、玉泉花园以及经济适用房小区等。·次辐射区（Seco

6、ndaryCatchmentArea）在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以[本项目]为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延（四）市场定位至清香坪、仁和、大渡口以西等地区，由于炳草岗本身为攀枝花市的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。图4-1、商圈范围区图（略）·目标客层分析从[本项目]的首、次辐射区人口分析，目标

7、客群乃攀枝花市的西部及南部的住宅区，分别有“富人区”之称，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群，总人口约40万人。按我司以前调查结果所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。32“玉泉广场”将是[本项目]最大的主力店（AnchorTenant）将会对[本项目]的目标人流有绝对性的影响，“玉泉广场”是攀枝花市最大的休闲广场，但其市场定位将会则重于大众化市场，目标客层将是中年以上及价格敏感的客群，因此，本司建议

8、贵司应主动跟“玉泉广场”商讨大型项目，无论在目标客群定位上、主要货品种类上、购物环境等向上调整，能导致全面优化西部阳光的消费客群。（四）市场定位功能定位以位置及规模考虑，[本项目]是“区域性购物中心”，[本项目]的功能定