房地产项目工作流程(图表)1347269219

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1、房地产项目业务流程根据房地产项目的自身特点并结合公司实际情况，按照项目开展的先后顺序房地产项目的业务流程分为三个阶段七个模块，即：项目调研阶段（可行性研究模块）前期准备阶段（项目形成模块、设计形成模块）组织运行阶段（施工组织模块、公司组建模块、施工管理模块、营销及服务模块）。各阶段中相应模块的具体流程和重点内容如下：项目调研阶段工作内容涉及的文件或合同………………………可行性研究模块一、企业管理部根据公司的发展战略和决策层的意图确定合适的投资地域，投资建议书规划初步的物业类型（住宅、商业、工业）并估算投资数量级二、企业管理

2、部负责组建项目调研小组并调研提纲或方案开展可行性评估调研1、调研人员涵盖技术经济、财务成本和工程建设等方面2、确定调研范围和方向，包括目标市场本身、和目标市场联系密切的相关市10场、具有经济技术可比性的对照市场3、科学调配调研人员，注意各个专业力量的合理比例并确定牵头负责人、各调研方向责任人、报告执笔人三、可行性评估调研必须涉及但不限于下列事项：1、目标市场的概况介绍，包括地理位置、历史沿革、区域内经济排名、支柱行业和份额比例、人口结构和国民收入、自然资源和交通情况、气候特产和风俗2、项目技术分析①开发项目的座落区域、交通

3、环境、人口密度、主要厂矿、居民区、学校和商业设施情况，市场繁荣和活跃程度②开发项目的技术指标介绍，包括物业类型、占地面积、建筑面积、容积率、土地取得途径、四至范围、建筑控制线情况、相邻建筑物情况、区域内目前建筑物情况描述（毛地、净地）③宏观环境分析，包括当地政府对房地产行业的扶持力度、行业进入门槛、优惠政策情况，国家对房地产行业的政策及10走向估计④市场环境分析，包括当地房地产行业的发展成熟度、目前房地产开发量和未来开发量及销售量的估计，房地产在当地产业中所占比重和经济贡献度，发展房地产业的有利及不利因素，当地主要房地产企

4、业开发和销售情况的现状和前景分析、对本项目的正面及负面影响分析⑤市场购买力分析，包括有效购买群的数量估算和地区分布、年龄分布、职业分布，对房产的消费偏好、购买能力的估算、对价格的敏感程度、对价格接受程度的变化区间，销售周期和前景预测、潜在或替代购买力的可能性分析3、项目初步规划方案分析，包括规划物业类型、不同物业形态的比例和面积占比、绿化率、辅助设施配比、不同物业在区域内的位置情况、主打物业的特点和市场接受程度4、项目建设成本分析，包括土地成本、设计规费、政府审批部门的收费、土建成本、配套设施成本、管理费用、财务费10用、

5、不可预见费和应交税金等各项目的开支预测和变动范围5、项目经济效益分析，包括总投资成本（固定成本和可变成本分列）、总收入和利润等项目的数额预测及发生时间，估算自有资金投入和借贷资金的数量及成本，编制《成本明细表》、《预计收入明细表》和《现金流量表》四、形成项目可行性报告可行性评估报告1、综合分析评价项目的经济技术指标情况、投资环境情况、销售前景预测情况、政策风险、相关人际关系以及对项目有重要影响的潜在因素2、各调研方向责任人做出各自领域内的投资结论，调研牵头人组织专题会议，通过充分讨论和科学分析最终做出对整个项目的投资建议，

6、明确投资可能性、运作风险点及其防范建议3、组织专人撰写《可行性研究报告》并附上必要的调研依据文件报决策层审议4、继续收集整理相关信息资料做补充，供决策层参考10前期准备阶段《可行性研究报告》被决策层批准实施后即进入前期准备阶段，其中项目形成模块和设计形成模块中的工作内容根据具体情况可以交替进行，以提高工作效率、节约工作成本………………………项目形成模块一、组建项目前期运作小组，由其出面联络沟通当地土地、规划、招商、建设、税务等政府部门，了解相关政策规定，进行项目前期谈判并获取拟开发土地的技术限制指标，领取土地挂牌投标文件二

7、、研究竞标土地的技术限制指标并编制投规划要点标方案，确定投标价格和竞标策略地价及前期费用表三、了解和掌握现实及潜在竞标对手的情况，包括实力分析、股东背景、开发历史、人脉关系和特殊能力等，以调整优化竞标策略四、确定竞标班子，在规定时间参加土地挂牌投标，确保以最优价格取得目标土地五、获得目标土地后，按照规定办理土地使用权的转让手续，和相关政府部门签订土地出让合同转让合同，确保排除可能的法律风险，10办理土地使用权证六、继续优化调整项目的投资计划，制定项目进度表，并对项目公司的组建提出初项目开发进度表步设想意见………………………

8、设计形成模块一、前期运作小组负责向规划主管部门报送项目批准文件二、获得同意规划的批文后尽快索取项目规划红线、市政配套情况、规划条件等技术指标三、到规划部门核实有关设计技术指标的准确性，并通过现场勘察和钻探等方式进一步对照，确保数据真实可靠四、根据规划限制指标进行项目初步设计规划，选择设计单位并充分联络沟