论不动产善意取得

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1、论不动产善意取得　　摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而不同。但从人的互相尊重、交易安全及第三人的利益保护角度来看，其作用自是其他法律制度无法替代。因此，在我国民法典起草中，应以登记公示推定力与公信力为基础，构建不动产善意取得，从而完善我国的交易安全保护制度。　　一、引言　　当今世界各国均规定了动产善意取得制度，以维护交易安全，保护善意第三人利益。如法国民法典2279、2280条，德国民法典932、933、935、1207条，瑞士民法典714、884(2)、933条，我国台湾地区民法典801、886、948条等。　　然而，各国对不动产是否适用善意取得，却因各国民法典

2、赋予不动产登记效力不一，而异其规定。如根据日本民法177条规定，仅赋予登记对抗力，在这种制度下，登记作为公示方法所为的推定乃消极性的推定，故而登记对抗主义所保护的信赖乃消极的信赖。因此，自是无不动产善意取得的问题。而根据德国民法典891(2)、892(1)条规定，其赋予登记较强的推定力与公信力。其必然的逻辑结果是存在不动产的善意取得。　　我国民法通则虽未明文规定动产善意取得，但从票据法12条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》89条规定来看，我国是承认这一制度的。但我国民法学界对是应否赋予登记以公信力，从而建立完整的动产与不动产善意取得制度态度不一。本文试就建立

3、不动产善意取得的基础、适用条件、性质、原权利人的保护等问题进行探讨　　二、构建我国不动产善意取得　　(一)国内观点概述　　如上所述，国内对是否建立不动产善意取得态度不一，有为肯定者，亦有持否定者。否定者内部又分为两派观点，第一种认为，当代不动产普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得宣告自己不知道登记的内容，这样，主观意义的善意已经不在有可能得到确认。否定论第二种观点认为，不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便以足够，不必另设不动产善意取得制度。按笔者之浅见，我国应建立不动产善意取得制度。　　(二)不动产善意取得的基础　　1、不动产善意

4、取得的伦理基础-人的互相尊重。　　各国法律多以一定之人的形象为规范基准。我国现行《民法通则》及《民法典(征求意见稿)》同样系以人为本位。而其伦理基础则在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严，而此更须以尊重他人为前提。诚如康德所云：“每个人都享有要求其他人尊重自己的权利，而他人也必须相对于任何其他人受到该义务的约束”。人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。人的互相尊重的法律化，是指个人之自由范围及权利的行使应顾及他人或更高的价值利益。正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则，并以不同的形式表现于民法，如表见代理、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。从而可知，建立不动产善意取

5、得是以人的互相尊重这一伦理基础法律化的必然要求。　　2、不动产善意取得的经济基础-交易安全　　随着我国经济体制改革的进一步深化，房地产市场的逐步繁荣以及担保制度融通资金功能的全面发挥，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人(债权人)在每一交易(设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能，即使是可能的话，那征信成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，实有赋予登记推定力公信力，建立善意取得的必要。　　3、不动产善意取得的理论基础-登记公示推定力与公信力　　所谓登记的推定力是指，依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时，推定该人享有此权利，而依法在不动产

6、登记簿上涂消某项权利时，推定该权利消灭。赋予登记推定力的目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登记记载的交易当事人都给予保护，只有那些正当信赖登记的善意者才值得保护。因此，在赋予登记推定力之后，必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指，对于登记的内容给予信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，纵使登记内容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。　　(三)对否定论者的评判　　否定论的第一种观点便在于犯了认为人类万能、人类完美无缺的错误。尽管赋予登记推定力公信力的国家，为避免公信原则的泛滥，导致损害

7、原权利人过巨，以至危及上百年来所建立起来的私的秩序，往往都对登记实行实质审查主义。但由于各方面的原因，并不能使其登记恒为准确，如(1)登记机关错误、(2)物权受让人伪造出卖人的登记委托书、(3)登记实质关系无效或被撤消却未来得及变更登记、(4)受让人与第三人恶意串通伪造代理授权书等。在这种情况下，善意信赖登记者自应值得保护。这实质上是法律在原权利人与善意受让人利益冲突中迫不得已的抉择;是为保护交易安全与便捷、稳定社会经济秩序而采取的无奈措施;是