a市公租房建设项目可行性研究报告20120102

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1、A市租房建设项目可行性研究报告目录第一章总论2一、背景2二、项目基本概况2四、主要技术经济指标3五、研究结论4第二章研究依据与数据来源4一、研究的依据和原则4第三章项目经营方案5第四章财务分析6一、投资估算范围6一、评价依据6二、基础数据7三、总成本估算7四、销售收入估算8五、财务评价报表编制9六、财务指标计算结果与分析10七、不确定性分析11八、财务评价结论12第十三章经济及社会效益分析13一、社会影响分析13二、资源环境影响分析14三、互适性分析15四、社会效益15五、经济效益分析16第五章风险分析16一、政策风险16第十四章结论

2、与建议18一、结论18二、建议18第十二章项目财务分析6A市租房建设项目可行性研究报告第一章项目概况一、背景佛山市住房和城乡建设管理局2011年10出台了《佛山市住房保障体系建设规划(2011-2020)（征求意见稿）》(简称“规划”)，并公开征求市民意见。据悉，规划范围为除顺德外的其余四区；规划提出，最迟到2020年，佛山将基本实现中低收入家庭户均租住或拥有一套住房，实现保障性住房覆盖率15%~20%的目标。然后公租房的建设全靠财政是不可能完成的任务，据2010数据显示保障房开工率只有65%，竣工率仅为10%。引进社会资金，加快保障

3、房特别是公租房建设，已经被纳入佛山及五区政府考虑的范畴。佛山已提出，要多渠道筹措资金，严格按照土地净收益10%计提专项用于保障房建设，同时鼓励社会资金参与公租房的建设，采取市、区政府直接投资、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自有土地建设等模式建房。各区在土地出让时研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公租房和保障房。二、研究内容现华南理工大学工商管理学院2010年项目管理硕士佛山班同学以禅城区某公租房地块作为研究对象，进行国内公租房建设经营模式进行探讨式研究。在这里我们将探讨

4、万科提出的有限共有产权的建议。待房子建好后，就把它的部分产权卖给持有机构，政府和持有机构，两者共同持有房屋产权。持有机构购房后，前20年只能用来出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途。但是在20年之后这套房子可以出售的。出售这套房子产生的收益，同样由持有机构和地方政府按产权比例分成。这种模式能解决民间资金建设保障房无法获得投资回报的问题，也能解决民间资金持有保障房难以获得经营收益的问题，同样可以解决地方政府建设保障房的资金来源。在这里我们主要是对该模式的可行性进行分析研究。公租房土地来源有两种方式，一种是划拨所得，一种是按市场

5、价出让。在这里，我们将土地作为政府的资源，以土地入股，按市场价占投资比例。公租的租金有多种操作方案。一种方案是按市场租金对外出租，但是保障房对象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差额或者由政府直接补贴给持有机构，或者把租金差额折算成房屋产权，逐渐转移给持有机构，使得持有机构的产权比例不断增多。一种方案是按市场租金的一定比例对外出租，全部租金由持有机构获得，20年后，出售房屋，所得利润按股权比例分。下面我们将后面这种方案。第三章项目介绍江海路A地块保障性住房建设项目是佛山市禅城区住房保障建设管理中心的在建项目。A市租房建设项目可行性研究

6、报告该地块已于2010年中对该项目进行公开招标，2011年上半年动工，据同行业类似项目建设的实际经验以及目前的进度，预估2012年年底前竣工。我们根据该地块的面积，调整了原建设方案，原设计9栋19层高684个单位调整为9栋22屋高792个单位。调整后，总用地面积约20690平方米工程；建设面积57932平方米。其中，住宅建筑面积49198平方米，配套商业建筑面积1354平方米，物业管理用房面积610平方米，地下室建筑面积6770平方米。规划总用地面积㎡20690总建筑面积㎡57932公租房建筑面积㎡49198附属用房建筑面积㎡610配

7、套商业建筑面积1354地下室建筑面积6770户数和套数792容积率为2.8项目工程建设资金为13,500.33万元，土地作价7,644.04，项目总投资为21,144.37万元。股比见下表：市政府持有机构金额7,644.0413,500.33万比例36.15%63.31%2013年开始向社会提供792套公租房。前20年只能用来出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途。但是在20年之后即至2032年这些房子可以出售的。出售这套房子产生的收益，同样由持有机构和地方政府按产权比例分成。公租房的租金有多种方案。一种方案是按市场租金对外出

8、租，但是保障房对象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差额或者由政府直接补贴给持有机构，或者把租金差额折算成房屋产权，逐渐转移给持有机构，使得持有机构的产权比例不断增多。一种方案是按市场租金的一定比例对外出租，全部租金由持