不动产善意取得研究

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1、不动产善意取得研究　　善意取得制度，是近代民法的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。　　一、不动产善意取得的理论争鸣及评析　　⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，至于不动产，因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。　　⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不

2、动产的善意取得。他们认为我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易安全和交易规则的立场，确认买卖关系有效。　　持肯定说的学者虽然都肯定不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为?由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。

3、共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查。　　笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文首先认为我国不动产登记应当实行实质审查，维护不动产登记簿的准确和权威，在国家公信力的支持下，采纳不动产善意取得制度，并且不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。　　二、不动产善意取得的理论基础　　谈到不动产善意取得，自然离不开对物权行为理论和不动产登记制度的研究。所谓物权行为，根据德国法学家萨维尼的表述，应为以物权的设立、移转、变更和废

4、止为目的的法律行为，其基本含义是：交付是一个独立的契约，交付的意思表示是独立意思表示，交付必须具备外在的形式。这种理论认为，当事人在标的物的转移和物上权利的转移这两个事实上，表达了两个意思表示。前者为当事人建立债的关系的债务合同;后者为物权契约，即专门为物权变更而成立的独立于债务合同的另一个契约。在一项物权转移的法律交易中，双方当事人产生债务合同，也会产生物权契约，前者为原因行为，后者为结果行为;但这两个行为又是两个独立的合同，所以物权契约的效力不再附从于其原因行为的效力，而应从其中抽象出来，双方不再发生关系。即使作为原因行为的债务合同不能生效，而物权契约仍然有效，即原物权人

5、不能因为债务合同的无效而拒绝物的交付，但对方因此而不当得利，应该返还所交付之物及物上权利。为强化物权公示效力，法律为动产选择了交付的公示方式，为不动产选择了登记的公示方式。不动产登记主要任务是记载不动产物权的设立及变动，所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用，也就是国家实行不动产登记制度要实现的功能。理想的不动产登记应实现以下6个方面的效力：物权公示效力;物权变动的根据效力;权利正确性推定效力;风险警示效力;监管效力和善意保护效力。　　学术界也有人认为善意保护不应成为不动产登记的功能，因为善意取得主要适用于动产而不是不动产，至于因为登

6、记有误而应当保护善意的受让人，这主要是登记的公信力所解决的问题，而不是登记本身的功能。笔者不同意此观点。　　传统民法上的善意，指权利取得人对其所取得权利的瑕疵不知情或应不知情的心理状态。知悉或应知悉权利有瑕疵而取得该权利的，在法学上为恶意，恶意取得不为法律保护。以此可见，善意和恶意的区分标准，是行为人即受让人对所取得权利的瑕疵知情或者不知情的主观心理状态，故这种观点称之为主观善意标准。这种观点提出了权利取得的正当性问题，并且根据一般人的认识建立了主观善意标准，有着十分积极的实践和理论意义，但其缺陷也是显而易见的。权利取得人的主观心理状态在实践中用客观事实加以证明是十分困难的，

7、也不是理论上的简单表述能完成的。不动产物权经登记而具有社会公信力，物权产生的原因即债法原因与物权变动的结果相区分，第三人基于对社会公信力信赖而取得之权利不因原因变动而遭致当然否定。在此情况下采实质主义登记的立法可将善意的主观标准转化为被法律认可和保护，是对善意取得制度更高层次上的发展，不仅在法理上有所依据，最为关键的是在实践中是非常可行的。所以我国立法应采用实质登记主义体例，并对不动产领域的善意取得制度予以采纳。　　三、我国实行不动产善意取得制度的可行性　　我国应对不动产登记实行实质审查主义。实行实质性