新光天地开盘前营销方案

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1、新光天地开盘前营销策略方案一、市场背景解读:1、目前市场在售商业楼盘近20个,从大型购物中心到一般的裙楼商业,从位置上有老商业旺区,传统的核心商圈,新兴的商业,竞争异常激烈,客户分流严重;2、目前在售的商业项目,返租比例从9%-13%不等,甚至广告出现有15%回报的项目,可见在这个市场返租销售泛滥,客户对此类销售模式出现审美疲劳,客户无新鲜感、刺激感;3、目前在售商业的价格从2000元到40000元一平方的均有,市场价格混乱没有一个明确的价格合理区间,客户对价格的辨别能力变差,客户及市场对核心区域的认可程度决定了价格的高

2、低;4、目前在售商业的招商情况,就目前而言鸿德购物广场、新华城市广场、光彩大世界、多来福等项目的招商情况比较理想,而且这几个项目在目前市场的销售状况也比较良好,可见客户对于招商,商家进驻这块,对于客户购买信心和价格有很大的影响。项目返租年限返租回报率备注鸿德购物广场10年11.3%已开业新华城市广场20年10%、11%、12%、13%含优惠光彩大世界已开业多来福20年10%、11%、12%、13%已开业二、项目现状解读:1、不具备明显竞争优势。本项目虽占据比较好的地段,但是目前所采用的营销模式、返租销售回报率及年限在市场

3、上不是最好或者最高的,相对而言没有完善的递增和退出机制(无论公司还是我们都不倾向于“回购”这一市场通用的做法。);2、工程现状不理想。因项目工程现状,招商尚难给予销售较强支持,同心携手共筑非凡Together,we make a difference.第5页共5页而我们的百货又计划自营。所以,相对几个目前大型的在售商业而言,不具备竞争优势;3、招商情况不理想。项目本身虽然占有比较好的地段,但是先天不足,商业广场与路面不能整体连接,形成比较好的商业广场,不利于人流和车流的驻停,不利于商业氛围的营造,市场及客户对河道的改造前

4、景不乐观,影响客户的投资信心。4、媒体活动支持不足。由于推广费用的限制,目前的推广渠道单一,气势不足,除了报纸及极少部分的滨河路灯杆旗之外没有过多的媒体宣传渠道。目前知道项目的目标客户很少,并且不了解本项目具体的状况,需要借助项目关键节点在市场上造势和引爆市场,形成家喻户晓,人人传道的项目;两大核心问题5、销售案场与项目的脱节,临时销售案场与项目有比较大的距离,让客户从售楼部隔河而望,更加拉大了客户与项目亲近感,让客户感觉这个河道改造的前景和信心更为不足。且我们一直拿不到官方对于河道改造的统一说辞及时间安排,客户疑虑极大

5、。6、市场热度下降。进入11月份,整体市场热度下降,尤其是天气的骤变,严重影响客户热情。与本项目同期进入认筹阶段的项目目前的认筹状况都不理想。本项目截止11月17日的认筹数量为95套,支持开盘确实较困难,强开盘只会让项目陷入两难境地。三、两大核心问题及解决方案市场认知关注度客户投资信心1、如何通过活动、事件营销造势,重新引爆市场。支持认筹量提升及后期转筹率;解决方案:1)通过现场售楼处以及河道改造,硬广场的铺设对外开放,高调入市,通过明星活动的自然影响力,重新树立项目在南阳商业市场的和核心地位;2)高调宣传项目百货品牌或

6、商业运营公司,可以考虑从北京几个大的商业管理机构或专业人士进行包装,通过专业形象建立塑造项目的未来商业前景;3)通过极具诱惑力的抽奖活动,引起市场关注和客户信心,即:“买铺即可有机会抽取价值30万元的宝马320或者40万的奔驰E280一年使用权”活动,通过这些极具诱惑力的活动,增加市场关注度,提升项目认筹量;同心携手共筑非凡Together,we make a difference.第5页共5页(活动奖项:1.特等奖1名价值30万元的宝马320或者40万的奔驰E280一年使用权2.一等奖2名价值5000元液晶电视一台3.

7、二等奖5名价值1000元电冰箱一台4.三等奖10名价值300元电磁炉一台)4)对于已认筹客户,进行摇奖活动。增加现场认筹气氛,提升人气。5)销售案场不断进行一些现场活动,每天前40组来访咨询客户均可领取价值20元的奥斯卡电影票一张,增加现场气氛,增加客户到访的小活动,提升项目在市场上的口碑传播。备注:以上活动,工程必须配合到位、媒体支持。2、在短期内如何实现筹量快速增加解决方案:1)启动内部的老带新活动,同时升级老带新活动。每介绍大于5位,小于10位的新客户的老客户,即可赠送20000元现金购房券,超过10个(含10个)

8、,即成为新光天地的超级老客户,即可赠送50000元现金购房券,这样给一些带了2-3个新客户的老客户,有更大的驱动力争取更多的认筹量;2)周末时间在广场上做一些特卖场。引进商家对秋冬季节上市的羽绒服等应节服装来个5折专卖,烘托整个项目的商业氛围,吸引更多的投资客户甚至是一些商家,为提高筹量或招商起到比较好的市场影响作用

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