蓟县房地产市场分析

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1、蓟县房地产市场分析蓟县地理位置蓟县自新中国成立后，属河北省辖县，1973年9月划归天津市，相沿至今。蓟县位于天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心。距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇岛236公里。蓟县整体市场情况人口分布：全县总人口80.31万人，农业人口68.82万，非农业人口约11万。人口主要集中全县的政治文化中心——城关镇，镇内总人口13万人，其中农业人口5.2万人，辖70个行政村。行政区划：蓟县是天津市辖区之一，县政府位于蓟县城关镇。全县总面积1590.22平方公里。下辖26个乡镇（包括20个镇6个乡）、一个城区街道办

2、事处、949个行政村、15个居委会。蓟县经济指标分析2004年全县生产总值达到122.21亿元，比上年增长15.1%，增长速度高于全市平均水平。全县人均生产总值达到15217元，在全市各郊县当中，仅次于武清。蓟县的人均可支配收入与人均消费性支出均有显著增长，可见蓟县市场蕴藏着巨大的消费潜力，投资收益前景可观。蓟县整体市场情况-城镇规划蓟县县城以人民路为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育中心，西南区域划为商业用地，同时也是蓟县扩大城区规模的重点方向。东部区域目前以集资建房的住区为主，整体居住品质不高。北部区域位于府君山

3、脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区，本案正处于这一区域内。蓟县坚持天津市后花园的发展定位，未来将建成以绿色食品加工工业为基础，商贸为主的中等旅游城市。为达到目标，蓟县政府已把向南扩大城区规模作为今后发展重要部分。蓟县整体市场情况-产业发展状况2004年蓟县各产业全面发展，经济结构进一步优化。第一产业完成增加值18.4亿元，比上年增长11.5%；第二产业完成增加值52.86亿元，比上年增长21.3%；第三产业完成增加值51.00亿元，比上年增长20.3%。产业结构调整趋势明显，第二、三产业所占比重提高，第一产业所占比重继续下降。蓟县城市发展趋势预判通过政

4、府相关部门可以了解到，县城北部将成为高档住宅居住区及旅游度假区，同时也是未来几年蓟县唯一的大规模住宅区。而本宗地正位于北部区域府君山脚下，是消费者理想的居住用地。优越的地理位置，便利的交通条件，丰富的自然资源，正在崛起的区域经济，日趋合理的产业布局以及鲜明的城市规划方向都将成为提升城市形象的升值点，也必将引来房地产业的长足发展。虽然目前其城市建设及居住水平还亟待提高，当地居民对高品质房产的认知还存在一定差距，但打造差异化产品，抢夺市场空白点，正是我们的机遇之所在。不断提升的GDP总值、区域竞争对手数量较少、产品形式发挥空间较大、丰富的自然旅游资源等等，也

5、呈现了这个区域土地及房产进一步的升值的潜质。蓟县房地产市场发展综述2000年以来，蓟县加大了房地产开发量，虽然以集资建房为主体，已开始出现商品房，2001年府君花园的出现提升了商品房的品质，在此带动下，蓟县的房产市场打破了以往单一的产品形式和运作方式，商品房市场也日趋成熟，集资房也逐渐退出市场，2003年下半年集资房已经全部停止报批。蓟县最早的房地产开发始于90年代初期，大多数蓟县城区的人都住平房，随经济的发展，居民对住宅需求的增加，政府机关及事业单位开始共同集资建房，成为蓟县房地产初级阶段的主体。蓟县一级市场发展状况位置：商业集中在中部繁华地段，住宅0

6、2、03年多集中在北部地区，04年西南部放出一部分地块，主要是在人民西路沿线，作为商业和居住结合用地规划的一部份，同时业表现出政府向南扩大城区规模的倾向。面积：土地供应量逐年增长，从2002年的80亩增加到2004年的646亩，且2004年仍有40000平方米待开发，04年土地供应量较03年增长50%以上。方式：以拍卖和挂牌为主，反映了一级市场市场化程度的提高。蓟县一级市场发展状况地块来源：征地方式03年占50%，04年仅有一块土地为征用，其余为收购，说明土地市场商品化程度的提高。开发公司：多元化，市内开发公司有所增多，并出现个人竟得土地。用途：以住宅为

7、主导，03年97%，04年96%2003年1月2日，中共蓟县县委召开七届三次全会，会议确定了坚持天津市“后花园”的发展定位，其中要求大力发展现代服务业，依托蓟县优美的自然环境，积极发展房地产业，实行市场运作，把更多的资金引进来，开发别墅、居住小区、商贸设施等；蓟县一级土地市场开发方向从中不难看出蓟县度假旅游地产的发展设想以及高档住宅的发展趋势。随土地的大量开发，土地的稀缺性将逐渐凸现，价格也将有所提升。二级房地产市场发展状况蓟县2004年二手房销售在整个市场仍占有一定优势。而整个蓟县的商品房市场较以前也已有了长足的进步。整个商品房市场（含集资房）的销售均

8、价达到1860.68元/平米，而除去集资房的均价大致在2500—2600元/平米