首创丰台石榴庄项目地块可研报告(终稿)

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1、首创丰台石榴庄地块可研报告北京中原投资顾问部2013.03目录4.地铁上盖物业典型案例分析3.地块周边土地市场研究1.地块本体条件分析2.地块周边各物业市场研究报告提纲5.初步物业发展方向建议地块本体条件分析Part1地块自身条件分析地块位置及交通条件分析周边配套及环境分析SWOT分析地块区位分析地块位于丰台区宋家庄区域，隶属于南苑乡石榴庄村，位于南三环与南四环之间，宋家庄交通枢纽的南侧位置项目位置：丰台区南苑乡石榴庄村项目四至：北至石榴庄村界，南至凉水河，东至规划北杨树街，西至光彩路南三环5号线交通枢纽项目位置蒲黄榆快速路南四环地块西侧道路西侧交

2、通枢纽地块西北侧麒麟商务楼项目占地面积建筑规模公建住宅代建第一宗603517830957887260717815第二宗1241682224933369878630110165第三宗3927057423192872559112545第四宗33172130103773531857534175第五宗3620512936391537238835439第六宗66160100027169494121641862第七宗72221332560772合计366549719050297271169778252001（单位：平方米）项目用地情况建筑规模（平方米）用地面积

3、（平方米）用地比例建设用地（包含回迁房、产业用地）267278.42640.5%865103公共设施用地99486.05015.1%142396道路用地159970.43324.2%绿地用地133415.67120.2%合计660150.580100%1007499地块指标及规划条件分析地块围绕公交枢纽共7宗，分割较为零碎，用地性质以产业用地、公建及道路、绿地用地为主地块交通条件分析地块紧邻交通枢纽宋家庄站，是5号线和10号线的交汇处，距离南四环路，交通非常便利，随着南3.5环的建设，未来交通条件将更加方便交通枢纽距离南四环约1.5公里建设中的南3

4、.5环距离南三环约1.5公里地块位于南三环与南四环之间，紧邻宋家庄地铁枢纽及建设中的3.5环，距离南三环和南四环都仅有1.5公里，交通便利。宋家庄枢纽总投资7.52亿元，是中心城东南部的集轨道交通、长途汽车、地面公交、出租汽车、自行车换乘于一体的综合换乘枢纽。其中，地铁宋家庄车站位于规划石榴庄路和宋家庄路相交路口，是地铁5号线、10号线及亦庄线的三线换乘车站。三环路四环路周边生活配套分析周边环绕多个大型居民区，商业以满足日常生活的中小型配套型商业为主，便利性较高，但缺乏大型的集中型商业，受修路及施工影响，整体环境一般地块北侧政馨园底商即将投入运营的

5、独立商业建邦C6鑫兆雅园配套底商周边顺天府超市周边教育及医疗配套分析周边有北京市阳光双语幼儿园、丰台第一幼儿园、时光小学和东铁营二中；医疗方面有铁营医院，缺乏大型知名的学校和医院时光小学东铁营二中铁营医院丰台第一幼儿园SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）位于交通枢纽的核心位置，随着南3.5环的建设，未来宋家庄区域将可能成为南城重要的交通枢纽中心，极大地聚集人流区域内大型社区众多，随着周边住宅区居民的入驻，区域人口将进一步增加周边整体配套环境一般，部分城中村还未完成改造，整体环境比较复杂，现状小区多以经适房和回迁房为主，入住居

6、民的档次不高机会（Opportunity）威胁（Target）宋家庄及周边区域缺乏大型集中式商业，随着区域人口的不断入住以及宋家庄交通枢纽作用的不断提升，对于商业的需求将有较大幅度增加南城其他区域的大型商业的建设将对本案形成一定的竞争关系地块周边各物业市场研究Part2住宅市场研究商业市场研究写字楼市场研究酒店市场研究2.1地块周边住宅市场情况住宅市场研究——一手房分布目前地块所处的宋家庄区域没有在售的一手房住宅项目，邻近区域只有首开璞瑅有少量一手在售房源，其他区域在售项目主要以商住公寓及少量写字楼产品为主宋家庄区域无在售一手住宅成寿寺区域售价水平

7、：商住公寓28800元/平米面积区间：47—81平米方庄区域售价水平：45000元/平米（含5000元/平米精装）面积区间：200—260平米木樨园区域无在售一手住宅项目住宅市场研究——一手房首开璞瑅为区域中的高档住宅，也是唯一在售的一手住宅项目，目前二期尚未开盘，预计均价在4.5—5万元/平米（含精装）名称住宅类型建筑类型容积率绿化率总户数入住时间户型面积区间当前售价（万元/平米）方恒偶寓商住公寓塔楼4.530%当期5502012.847-81平，层高3.4米；47-79平，层高5.4米。层高3.4米，2.88；层高5.4米3.88。首开璞瑅公馆

8、高档住宅板楼、小高层2.8268%当期520不详200-260平米预计4.5—5（含5000元/平米精装修）（数据来源：搜