深圳龙岗商业市场分析

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1、龙岗商业市场分析一、区域整体商业概况随着住宅区成片的崛起及龙岗物流园的定位，大运会主会场的确定，随之而起的是商服物业受到投资置业人士的青睐和追捧。从近期市场反馈的情况看，龙岗城市化运动有力拉动了商服物业的开发和销售，龙城商业的崛起和遍地开花，从文化背景上分析，是由龙城所具有的客家文化、潮汕文化背景所决定。在龙城，客家、潮州人占相当大的人口比重，他们有传统的经商意识，在投资上喜欢买铺，这一现象的存在导致了市场对商铺的需求增加；加之物流园的定位与运作，专业市场吸引了更为广泛的投资者。故龙岗商服物业一片看好。二、商圈分析老街商圈中心城商业点项目本案●老街商圈█规模：早期以龙平东路为轴心，向

2、周边辐射发展。商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，店铺数千家，大型商业有女人世界商场、人人购物广场、ITAT广场等。与老街交汇的街道共有7条，如华特步行街、龙园路、深惠路、福宁路等集中龙平东路的中轴，呈南北方向发展。各自发展成服装专业街、小百货批发零售街、建材街、休闲街等特色街道，与龙平东路共组为龙岗最成熟的商圈，此商圈业态齐全、品种多，经营面积达数十万平方米，是龙岗最核心的商业板块。(如上附图)▉商业地位：老街商圈是龙岗最成熟也是唯一成形的商圈。商圈植根于龙岗的区中心，龙城商业发迹于此，历史悠久，影响深远。龙平东路商业街现在已经成为龙岗人习惯消费地点，“逛街就

3、去老街”已经成为龙岗的惯性消费思考模式。一般来说，中小型区域只会有一个商业中心，老街作为龙岗区“城市商业中心”的地位是难以动摇的。▉商业业态结构：本商圈核心为精品服饰商业街，另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街，兼容性很强。商圈的具体商业构成为：1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街；2、90年代、本世纪初的百货大楼，如人人购物中心3、全市知名的电器连锁店，如铭可达、国美、苏宁；4、享誉全球的大型快餐连锁：麦当劳、肯德基；5、以主营电脑、通讯的赛格6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。总之，包罗万象，涵盖了

4、零售业的各种形态。▉商圈消费群体组成：本商圈的主要消费群体：1、龙岗区人民133万核心消费人群；2、区辖的横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌等镇的消费人群；▉经营状况及租金走势老街：龙平东路最为兴旺，平均每日人流量数万人，节假日人流量超过数10万人，人气旺盛，生意火爆；月租金走势：中部区间在500—700元∕㎡/月左右，部分好门面店铺可达800元∕㎡/月；南部区间300—400元∕㎡/月左右；北部区间在100元/㎡/月左右；总体而言，老街商业街经营状况呈现“中优两端次”的特点。其他街道：与老街相连的街道中，华特步行街、龙园路商业经营状况较好，租金均价在100-200

5、元∕㎡/月之间，靠老街的商铺价格略高；其他街道及一些无名短巷商业分散，档次低，街道乱、脏、破旧，主要针对城市低收入人群，经营状况一般，这些街道店铺租金在50-100元∕㎡/月之间。▉发展局限：1、老街商业街建筑已经逐渐老化，影响整体商业形象。2、深惠路的分割地形局限，拓展空间有限，要等到地铁开通后才能与万鑫五洲风情mall连成一体。●中心城商业网点注：由于商业过于分散、不够集中，故不做详尽分析；在下面个案分析中会做详细介绍。二、个案分析赛格通信市场项目位置龙岗镇政府,深惠公路旁商业总面积5600㎡商业性质手机通讯、数码商业档次中经营种类手机通信、数码产品、电脑及办公耗材租赁率一楼45

6、%、二楼20%店铺划分及租赁价格一楼主营手机，单体店铺面积在6-15平方米之间，均价为140元/平方米/月。二楼主营数码产品、电脑及办公耗材，主体面积在10-20平方米。目前免租金，等招商达到60%时再收租（预计在合同期内无法达到）。招商条件及经营管理两租两押、三个月管理费、财产保险费（200元）、租约只签1年，免租期5个月（前三后二），商场管理费25元/㎡，宣传推广费5元/㎡。商业分析△优势：租金便宜。△地位：在龙岗目前市场中处于中等偏下的水平。△招商现状：现已招商一楼45%、二楼20%，且营业中的商家中有相当部分是发展商自己经营。△特点：项目规模较小，主要以经营手机及配件为主，加

7、以数码、电脑作为配套。△前景：此项目业态项目定位尚可，但规模较小，由于龙岗该类项目较多，竞争较大，项目前景堪忧。万鑫·五洲风情Mall项目位置深惠路与深汕路交汇处商业总面积63100㎡商业性质餐饮、购物+超市商业档次中高经营种类餐饮、服装、家电、超市租赁率50%店铺划分及租赁价格已入驻商家有吉之岛、协亨手机、恒波手机，其它地方正在重新装修，不零租。招商条件及经营管理吉之岛招商由深圳总部配备，招商要求比较严格；手机超市由各连锁品牌自己经营；另约3万平方米正在