西安智慧城项目策划报告(完整编)

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1、西安智慧城项目策划报告(完整编)显然这是一个极富创造力的项目3>>项目内部活力商业配套梦13/14号线双轨交户户阳台38-45㎡1+1R屋顶花园广阶梯式退台架空层健身会所天然气入户超大面积中央花园场问题是如何创造需求，兑现项目应有的价值PART13>.项目操作模式判断同策商办类公寓操盘专家上置美兰优湖森宏广场金谊广场万科汇2046万科早城君誉江畔滨江45五角丰达同济晶度创智天地上海国际设计中心建发江湾萃胜创企业家园江桥老街合景峰汇龙湖郦城新城金郡同济城市阳光静安紫苑汇景天地高尚领域苏河湾申能国际伯爵居世福汇天赐公寓赢华国际中鑫国际广场虹桥天街万科虹桥同进理想城贝

2、尚坊复地活力城复地申公馆领航卓越世纪中心世贸纳米魔幻城同策上海操作商办类公寓项目超过40个，市场占有率第一；其中“滨江45”及“同进理想城”由我司自主研究开发并销售；位处本案周边的同类型项目共6个。同策的核心价值——辅助项目决策大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定位及营销提供核心支持力同策咨询经历15年的探索与发展,目前在上海区域代理执行项目91个，市场份额高居上海代理行业榜首，代理销售份额占全上海商品房总销售的20%。产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。同策上海市场占有量第一同策总计上海西区操作案例达到37个市场占有

3、率第一同策上海西区占有量第一累计客户资源超过18万组宝山区嘉定区闸北区普陀区杨浦区徐汇区闵行区长宁区虹口区松江盛创企业家园二期天居玲珑湾中茂世纪财富广场日月光伯爵天地保利·爱情故事合景叠翠峰保利·梧桐语嘉宝·紫提湾新城金郡常春藤新城金郡龙湖郦城合景领峰路劲翡丽湾嘉新城公馆中建溪岸澜庭嘉亭菁苑江桥老街同进理想城保利·天鹅语保利·星海屿保利·天琴宇保利·湖畔阳光香岛原墅上置美兰优湖远洋博堡远洋香奈中鑫企业广场高尚领域赢华国际万科虹桥龙湖好望山君悦湾天马高尔夫保利·叶上海保利·叶之林保利·叶语同济城市阳光虹桥一号商办类公寓的现实与瓶颈【分享两个热销项目】12年12月开盘，6个月共

4、成交507套，全部售罄近期全市热销酒店公寓案例>>>万科早城12年3月开盘，15个月成交2250套>>>卓越世纪中心近期全市热销酒店公寓案例与周边普通住宅差价30-40%热销成功要素：超高性价比跑量近期全市热销酒店公寓案例商办类公寓的现实与瓶颈【本案区域市场的打法】外环线大区域酒店式公寓市场分析本案的竞争市场确定主要竞争市场：江桥、真新、桃浦板块可能产生竞争的市场：南翔板块及嘉定新城板块安亭板块，由于其导入动线、客户结构及单价结构，与本案竞争微弱，为非直接竞争板块宝安公路新城金郡合景峰汇晶鼎铂悦818尚品中冶祥腾城市广场中冶祥腾菁英尚都底

5、特律财富天地新城尚上城同进理想城悦合国际广场中环财富杰座嘉印象香馥湾江桥老街万达广场安亭板块南翔板块嘉定新城江桥板块真新板块桃浦板块大区域酒店式公寓市场分析主要竞争市场LOFT与公寓比值0.7-0.84，次要竞争市场比值0.75-0.93大区域酒店式公寓市场分析主要竞争市场月均去化14.4套，次要竞争市场月均去化19.9套大区域酒店式公寓市场分析在售项目存量9.9万㎡，2014年集中上市12.19万㎡沪嘉高速外环高速中环高速13号线曹安公路沪蓉高速11号线本案主力竞争板块项目客户特征泛区域客户为主投资类客户为主商办类公寓市场的现实与瓶颈【现实】上海外围区域酒店式公寓售价低于

6、住宅【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比若本案采取常规操作模式项目定位为【轨交??4.5米??纯LOFT社区】则不可避免的问题【客户局限】—以江桥为主的泛区域投资客户的争夺战【低价战争】—追逐低总价性价比，市场平台价格13800元/㎡不同的打法【大区域内的同进理想城】14000元/㎡12-1012-1214400元/㎡13-0315400元/㎡13-0516200元/㎡区域客户过渡到全市性客户，超过70%客户自住，实现项目溢价16%同进理想城的成功要素充分挖掘自住使用性可能，阳台、煤气入户、超高层高附加值同进理想城的成功要素8.4m4.2m楼上楼下户型特色解析1、5.

7、4m层高：可隔双层、可挑高超高附加值，且灵动空间2、拥有挑高阳台：强化其产品的生活功能性3、煤气入户：大大节省了电力的使用并且进一步强化生活的舒适型全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行同进理想城的成功要素全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放菁英E购服务包1、全淘宝资源主力配合2、100万条短信持续轰炸3、专属CC团队全力配合4、第4季度PR活动整体打包5、成交礼品以及成交抽奖礼同进理想城的成功要素对本案的启示【一、撒更大的网钓更好的鱼】为项目产品理想找到