春晖家园策划案例

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1、www.fdcsky.cn马鞍山城市心灵·中国和谐社区大盘操作案例：沐绿沐水沐春晖——马鞍山春晖家园江苏金立威房地产咨询顾问有限公司www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn总目录项目概况传播战略销售战略开盘工作平面表现文字表现www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn项目概况www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（一）项目现状1.地理位置本项目位于马鞍山市的东南方，东至慈湖路，南至印山路，西至江东大道，北至花园路，总面积为405579.18m2（合608.368亩），属雨山区辖。2.大体规划项目总建筑面积55万㎡，以住宅用

2、地为主，结合部分配套商业服务设施及公摊。本项目预期开发周期为4-5年，住宅部分以多层为主，布置部分小高层及联排。本项目初步定位于马鞍山市综合品质最高的楼盘，着重突出文化园林环境及节能概念。3.交通状况本地块的交通不是十分方便。虽然江东大道是双向6车道，但是目前只有30W，109W两班直达该区，公车线路较少，且平均等车时间间隔为二、三十分钟。4.人文自然环境该地块人文环境相对一般，周边除了马鞍山网络大学、马鞍山广播电视大学www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn外，就只有供电局、中国水利、卫生局等政府大楼以及一些正在建设的小区。周边自然环境一般，无

3、山水等先赋可利用自然资源。5.周边配套设施目前该地块附近配套设施较为缺乏，没有商业网点、市政配套，只有几个酒店和一些自建的简易小商铺。（二）项目自身SWOT分析·优势1.开发规模大，作为最稳妥的投资与居住方式易于被消费者接受。2.地块周正，易于规划布局，可自由设计和发挥的空间大。3.本项目以多层为主、小高层及排屋为辅，主力户型为三室两厅，面积100-130m为主，符合马鞍山居民的理想居住模式。·劣势1.目前项目所在地块距离城市中心有一定距离，交通、商业、市政等配套设施不齐全，影响市民对其的市场认知度。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2.虽

4、然本项目地处城郊，空气清新，但无山水等自然景观。3.本项目投入资金大，开发时间长，且受政府有关政策法规的影响。·机会1.按照马鞍山城市总体规划(1996--2010)，主城区道路交通结构由“七横七纵二环二线”构成，而城市建设也以东扩南进为发展目标。届时本项目所在地块将成为新城区的中心地带，市政配套将逐步趋于完善。2.即将建成的马鞍山网络大学，以及本项目规划中的幼儿园、小学、中学等机构，将会为小区营造浓郁的人文氛围，并打消住户关于子女入学问题的疑虑。3.本项目的开发成功，将为开发商在马鞍山房地产市场打开有利局面。所形成的产品开发理念和格局可以复制移植到其他楼盘

5、或市场，有利于开发商知名度的提升和品牌的形成。·风险1.本项目投资大、操作时间长，在项目最初的定位上如果存在偏差，将导致后期产品开发脱离市场发展轨道，陷入困境。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2.最初的开发和销售必须取得佳绩，并创造良好口碑，能持续有力的推动后继产品的推出和销售；否则，有可能造成资金回流不到位，销售呆滞等不良局面。三、马鞍山房地产市场消费心理及关注序列（一）消费心理·1.住房消费心理成熟随着房改政策的逐步实施取消福利分房、提租、住房补贴、提高公积金等，房改已深入人心，市民的住房消费观念已成熟，且能够接受房价稳步提升的状况。

6、·2.需求旺盛目前马鞍山城市居民人均建筑面积21平方米，低于全国22平方米的平均水平，还有一批无房户（仅马钢尚有无房户1万户）、大量的梯度消费群体和城市非农人口需要购置住房。·3.理性消费现阶段马鞍山房地产市场的潜在消费群以40岁左右的人群为主，其购房以改善居住环境、为子女添置新居为主要目的，消费心理理性，盲目投资行为较少。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（二）购房关注序列据前期的已售和在售楼盘调查，我们发现马鞍山市民对于东苑小区的认知度普遍较高，主要是因为其地理位置优越，交通便利，周边生活配套一应俱全，临近马鞍山最大的超市天润发超市，以

7、及最好的中学、医院等。其次，对于市中心开发的一些高档楼盘，市民的认知度也较高，除市中心的便利度之外，有利因素还包括其临近雨山湖、南湖，自然风景优美、生态环境好，能满足消费者提升自我价值的需求。但需要注意的是，消费者对于一些规划不合理、楼间距狭小的楼盘并不认可。另外，对于大规模的近郊楼盘，市民的购买热情比较高，但对于其小区配套是否能够实施，以及目前的交通状况等存在疑虑。如项目周边的西湖花园，其虽然有生活配套设施，但动工时间均在三年之后，无疑影响了消费者的购买热情。综上可知，马鞍山居民在购房时的关注序列如下所示：·1.地段与交通、配套相联，如交通方便、配套齐全，

8、地段因素可以淡化。·2.周边环境及自然景观成为增值的