《水：论述城市小区会所的物权归属》

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1、《水：论述城市小区会所的物权归属》“会所”一个多么炫耀的名词，令无数购房者为之倾慕，青睐。可事实上，“会所”并不能带给任何购房者天伦之乐的享受，反而招致无数忌讳的权属纠纷，诸如产权模糊，安保问题，牟利收费，混乱管理等等。“剪不断，理还乱”怨声载道的业主们大吐苦水：“真是知我者谓我心忧，不知我者谓我何求”。有关会所的纠纷，最典型的例子就是天湖苑会所之争。天湖苑在建设之初，开发商即在广告中信誓旦旦地宣称，将会投入1000万建设一个拥有私家泳池的尊贵会所。然而，天湖苑交房后，业主们发现，会所的建设并不像最初所

2、描述的一样，要进入都得交付高昂的票价。诚然，在我们看来，这是不合理的，会所的基本功能是为了业主服务的，其主张收取高昂票价更是无稽之谈。即便如此，有关会所权属问题的纠纷，法院十有八九依然都会把会所的权属判给开发商。这是令人难以接受的，众多业主劳苦了大辈子，所挣的钱不容易啊，况且买房时也支付了会所的费用，花了钱，得不到享受，自然而然，老百姓便会对罪魁祸首——法律的不予以保护所口诛笔伐。贝卡里亚曾经说过一句法彦：“一切违背人的自然感情的法律的命运，就同一座直接横断河流的堤坝一样，或者被立即冲垮和淹没，或者被自

3、己造成的漩涡所侵蚀，并逐渐地溃灭”。笔者认为，小区会所之所以现阶段不能归属于全体业主共有的原因有如下几点：其一，合同的缺陷。引起房地产领域的纠纷首当其冲的是物业的所有权界定不清。例如园林绿地的产权归属未明确指明，广告中宣称的私属会所的产权也没道明归谁，车库的权属更是避而不谈。开发商一开始就有意无意地使业主们丧失对物业的所有权争夺有利依据。其二，法律的缺陷。这是造成业主们维权的先天性障碍的根源。《物权法》中没有囊括有关“会所”的明确规定，无法可依迫使业主们陷入难以维权的窘境。只能期待日后有关部门出台的司法

4、解释对此加以明晰。其三，隐性的利益。立法的完善与否，与其立法者自身素养有着密不可分的联系。《物权法》草案中曾经规定过会所的权属归属，即有约定按照约定，无约定或约定不明的，除建设单位能证明其享有所有权外，属业主共有。这一草案被寄予了多少业主的千载愿望，可最终却无情地夭折了。正式出台的《物权法》中对于会所的规定竟不翼而飞，其原因不难想象。开发商肯定在立法博弈中占尽了上风。开发商是纳税大户，是财政的支柱，立法者“当然”要忌讳三分。可悲的是，如此下去，原本立法的本意必然会走向畸形，失信于民。没有信仰的法律将退化

5、成僵死的教条，而没有法律的信仰将蜕变成为狂信。其四，飘渺的诉权。令业主们唏嘘不已的是一旦开发商对自己构成侵权，究竟谁能代表他们维权呢？不容置疑，单枪匹马的业主岂能斗得过权势兼有的开发商呢？以业主委员会的名义起诉又被告知不符合民事主体的资格。这使得诉权只流于形式，实质上压根无法行使。其五，模糊的范围。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“建筑区划内”是否包含了“会所”？“其他公共场所”又是否涵盖了“会所”呢？至今法律界仍然无法定纷止争。其六，寻租牟利。虽然不少开发商

6、因无力日支付如此昂贵的管理费，入不敷出。收取会费纯属maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus无奈之举。但

7、更多的开发商本着牟利的意图去谋取金额，其行为严重损害了业主们的专属利益，可开发商为了暴利，就是不愿放弃会所的所有权之争夺，必定会“据理力争”。小区的会所权属一旦归属于开发商，其危害性是显而易见的。首先，大多的会所置身于小区之内，开发商为了牟利而允许小区业主以外的人进进出出使用，对小区业主们的财产甚至人身安全都遭受重大威胁。其次，会所如果被小区业主以外的人来控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或垄断利益。这既是损害了业主的利益，也违背了市场交易的公平、竞争的正当原则。最后，会所建立的目的是为

8、了提高业主的生活质量，但会所被用来谋取利益，这使得与会所刚设立的本意相违背。会所的设立目的变了味，业主的生活质量谈何提升呢？鉴于此，笔者认为小区会所的权属应归于全体业主共有。分析如下：第一，《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。（1）即便本法条内容上并没有出