2016年北京国际博士苑项目策划书

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1、2016年北京国际博士苑项目策划书北京国际博士苑项目策划书北京炫朴投资顾问有限责任公司<#004699'>2005年10月国际博士苑五A级智能化写字楼市场调研报告<#004699'>21世纪的中国房地产业是一个迅速发展的朝阳产业，现在已经越来越步入了成熟阶段。房地产开发与经营活动的兴起，是房地产业已由传统的劳动密集型行业转为智力密集型行业。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略的前提，是进行高效优质的房地产经营管理活动的重要保证。一、市场调查的目的房地产项目由于普遍投资大、回报周期长等因素，其成功的关键取决于正确的决策

2、，而项目决策的依据是对项目前期市场的调查与分析，正确的判断竞争对手各个方面的条件与因素，对于自身项目的决策起着决定性的作用。房地产市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为项目的可行性研究提供基础信息。二、市场调查的程序和范围阜外迎宾写字楼地处北京市钓鱼台国宾馆东侧，西城区阜城门外大街北侧，地理位置极其优越。本项目的功能定位五A级写字楼。在对此项目的市场调研目标确定后，以迎宾写字楼为迎宾写字楼为圆心，拟以半径为5公里左右的圆型调查范围，开始对此范围之内的写字楼、公寓项目进行详细的地毯式现场调查，并成立了市场信

3、息网络数据库，建立了市场客户调查档案，在以市场调查的基础上，对项目资料进行综合分析，最后得出最终市场结论。三、市场调查汇总情况在极短的时间内，对迎宾写字楼周边31个项目进行了市场调查，并以本项目为圆心点，以阜外大街为横坐标，以西二环为纵坐标，将调查的项目分为东北、东南、西北、西南四个区域。具体统计如下：市场调查项目31个，其中：1、已建成项目1<#004699'>2个，正建项目19个。<#004699'>2、公寓项目17个，写字楼项目8个，公寓写字楼综合项目6个。3、销售项目<#004699'>25个，租赁项目<#004699'>2个，销售租赁综合

4、项目4个。4、写字楼的平均售价为14950元/平米，销售率为77%。公寓的平均售价为1<#004699'>2515元/平米，销售率为71%。5、法律手续完全具备的<#004699'>25个，尚缺法律文件的6个。在众多的调研项目中，精选出了最具代表性的6个项目作为系统分析的对象，并将项目的功能、性质、规模；项目售价及销售率；项目空置情况；客户构成比例；本地区的销售价格走势等等，以数字化、图表化的方式进行了统计。（详见附表）北京市的公寓、写字楼经过了近几年的高度开发，曾经在一段时期内处于低迷状态，导致写字楼空置率极度上升，但随着我国经济的高速发展，综合

5、国力的不断提高，尤其是在中国加入世界贸易组织之后，更加开放了国内市场，必将吸引大量的国外资金来华投资，这对国内房地产的发展将产生深刻影响。所以，大力改善项目的市场环境，在掌握房地产市场动态的情况下，运用市场价格的调解，对自身项目进行合理的市场定位，制定确实有效的策划方案与营销计划，创出真正的产品品牌，并努力朝着专业化、个性化的方向发展，这才是企业最终的最具生命力的品牌。北京的大型写字楼、公寓项目主要汇聚在东西两个地区，东部地区是以：东二环路、东三环路、国贸中心、朝外大街为主要聚集区。西部地区则主要是以：西二环路，中关村周围为主要密集区。东部地区汇集

6、了大量的商业贸易公司，西部则以国家管理机构、高科技公司以及金融机构为主。而国际博士苑二期项目恰恰正处于西部地段，同时能够满足国家各管理机构和金融机构的双重需求，这无疑对国宾项目日后的销售提供了大量潜在的客源与无限商机。第一、位于首体南路以东的腾达大厦，建设规模为9.1万平方米，项目功能为写字楼，已于<#004699'>2001年8月竣工，该项目只租不售，主要原因是该楼盘最早为一个外销楼盘，但由于一直未办下产权证，后转为出租楼盘，而且出租率已经达到90%，它的项目优势是可以享受中关村优惠减税政策，它的出租客户主要为证券、银行、科技公司等。该项目用政策

7、上的优势来弥补公摊面积较多、有部分遮挡等不利因素。第二、位于阜成门南大街以东的富凯大厦，其使用功能为写字楼，建设规模为1<#004699'>2万平米，总共<#004699'>21层。对于<#004699'>2003年3月竣工的期房项目，销售均价为17500元/平方米，随着工程进展，价格上将有10%-15%的涨幅。而对于这样的价格，现在的出售率已经达到了90%，主要客户为金融机构和银行等，分析该项目的卖点，主要是地处金融大街，商业价值极高，双大堂超卓设计，净高十余米首层轩敞大堂尺寸1000余平方米，通顶阳光中庭彼此呼应，空间舒放，气度天成。立体生态，

8、凸显人文关怀。宽阔的阳光中庭，以阳光与绿色为主题。该项目在设计上独树一帜，体现了特有的风格，这与以往的写字楼有着很大的区别