制度反腐：以改革房地产制度为例

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1、制度反腐：以改革房地产制度为例关键字：制度反腐反腐制度过程反腐房地产制度摘要：本文陈述和分析了房地产领域普遍的寻租空间、制度缺失、潜规则及其文化等等，阐述了制度反腐的含义及其基础作用，明确了完善市场经济体制的本质，探讨了在改革这一基本路径下，如何发挥市场作用，以及如何利用封闭原理完善制度，利用能级原理建立制衡机制，推进制度反腐。一房地产领域普遍存在的寻租空间及制度性缺失为什么土地实行“招、拍、挂”后，制度似乎已经跟进，但房地产领域仍然贪腐案件高发？制度缺失与“潜规则”及其文化如何相互影响？二制度反腐规范房地产制度的基础作用及其制度基础为什么制度反腐相对腐败的复杂

2、情况和其他反腐措施具有基础作用？为什么说“私权”是崇高的，但利益取向可能是相反，而“公权”的利益取向应该是崇高的，但实际操作又可能是相反的？三发挥市场配置资源的基础性作用，减少行政干预为什么许多简洁明了的办法能发挥市场作用而减少寻租空间？如何运用私权与私权的直接博弈或其结果，减少公权与私权博弈的寻租空间？四利用封闭原理规范行政管理，杜绝制度的脱节与漏洞为什么因制度缝隙漏洞造成的寻租空间都可以利用封闭原理加以解决？为什么行政程序立法包括严格公开和监督的环节，有利于制度封闭避免寻租？五利用能级原理形成制衡体制为什么大部制的改革应该“归责分权”，而不是“大而全”？为什

3、么决策权、执行权、监督权分离体现了封闭原理，但更应该形成制衡机制？在我国从农业社会转向工业社会、计划经济体制转向市场经济体制的转型期，无论是从所谓的国际惯例，还是从已经发生的事实，都已充分表明社会转型导致权力寻租增加、腐败现象增多。近年来房地产领域似乎成了又一块腐败高发土壤。制度反腐对转型期遏制腐败的基础作用已日益显现，房地产领域更应是制度反腐的重点之一。一房地产领域普遍存在的寻租空间及制度性缺失1.房地产开发流程中暴露的种种寻租空间目前，尽管在房地产领域普遍实行土地“招、拍、挂”，已与过去的批地有着根本的区别，各方面在这一领域投入的廉政精力，也不亚于其他领域，

4、但房地产是贪腐的重灾区，甚至有着蔓延、加剧的趋势，却是一个不争的事实。而且贪腐的涉案金额一般相对较大，涉案人员既有一线的办事员，也有各级官员，全国各地的许多大案、要案，包括地方主要领导犯案似乎都与房地产有关。寻租贪腐最突出的环节是土地供应，其次是规划改动以及各种规费的收取、减免环节，在建设和开发管理环节也时有发生。房地产领域的贪腐现象典型地演绎了利益驱动与私欲膨胀的逻辑关系，特别是在土地供应趋紧、房产价格高企的上升阶段则更加凸显。住宅特别是商业用地，即使在欠发达地区每亩都要达到几十万、上百万，在发达地区早已超过百万，高达数千万，加之每宗供地一般都要达到几十亩，甚

5、至是高达数千、上万亩的“造城运动”。在土地偏紧甚至“占地为王”时，能否拿到土地就直接关系到日后数亿元的收益，即使每亩底价或竞价少一点也将是数以百万元、千万元计，甚至上亿元的利益差距；在房地产开发地块的规划方面，不仅容积率的调整可以产生巨额的利益悬殊，建筑物布局及其对道路红线的退让等极具弹性的规划条件，同样可以产生巨大利益差距，还很隐蔽；在建设管理环节，主要是与规费收取及工程招投标有关。尽管所涉金额比土地和规划的环节要小，但相对于他们管理的其他项目类型，仍然是十分可观的。正因如此，在房地产领域贿赂和贪腐有着巨大的利益驱动力，制度的一丝“缝隙”就会被撬成“豁口”，管

6、理行为的细小差别都可能导致巨大的利益悬殊。以土地“招、拍、挂”为例，至今仍有所谓的“毛地”挂牌出让或“毛地挂牌、净地出让”，以及较为规范的“净地”挂牌出让几种方式。最不规范的是所谓的“毛地”挂牌，即土地受让人获取土地开发权再组织拆迁的方式。因为土地成本事先很难确定，敢于摘牌和摘牌成功的人，大多是通过招商引资等方式，有深度接触并已形成意向甚至是民间称之为“内定”的人，实际上已经存在着不同程度的内线交易和暗箱操作。“毛地挂牌、净地出让”与此相似，虽然地价已定，但拆迁等不确定因素仍然很多，这两种供地方式还包含了很多原工业用地的“退二进三”（原第二产业用地改为三产用地）

7、。因改制时的种种承诺和后续问题，拆迁、补偿原来的工厂十分复杂，很难达成协议，因此原企业的法人在竞标土地时就能稳操胜券。这类土地即使是“净地”出让，也因为当初“改制”卖厂时就已明确土地溢价返还给原企业，所谓鼓励“搬迁”和扩大再生产，因此原企业仍能以“价高者得”（这实际上也是上一轮国企改革造成的国有资产流失）。按理现在强调净地出让已较规范，但事实是许多地方并未真正杜绝只有一家参加摘牌的情况，对串标包括同一主体以多人名义参加竞标的情况，只是形式上的禁止，而且各种所谓“挂牌条件”也隐含了太多的玄机。因为土地的市场价与规划性质是密不可分的，同样一块地用于建医院或商场，其产

8、生的利益是不一样的，也是