物业管理费的研究

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1、物业管理费的研究物业管理费是指物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗)所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业管理企业交纳并由物业管理企业按物业管理活动的构成内容使用的费用。物业管理费概述    一、物业管理费的发展沿革及现状    由于地区间经济发展和物业管理发展的不平衡，各地现行的物业管理费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业管理费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段，即摸索参照阶段、

2、总结探讨阶段、理性发展阶段。    摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业管理，面对如何收费，物业管理费标准怎样确定的问题，深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地没有物业管理费标准的情况下，比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法，从而使我国的物业管理费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴，使得这种较低

3、的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业管理的发展带来了一定的消极影响。    20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业管理的收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大，甚至由于管理费方面的问题，给业主和物业管理企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此，这一阶段从企业自身到政府主管部门，对如何确定物业管理费的标准的讨论比较多，有的对管理费标准的现状做了较全面的调查，有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业管理

4、费编制思路。    20世纪90年代中期以来物业管理费的发展进入了理性发展阶段，这一阶段对物业管理费进行了较为深入而广泛的研究，一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对全国的物业管理收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业管理费测算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业管理费的调研、测算活动，最后以低于社会平均成本的取费思路，以全

5、成本核算为主要内容，以分类管理为主要手段，于1997年11月份出台了国内第一个物业管理服务费分类指导标准。从此，物业管理费的编制，测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。    物业管理服务费分类指导政策的确立和实施，在物业管理费价格管理方面起到了关键性的推动作用，也使物业管理收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。    二、研究物业管理费编制的意义和作用    物业管理费的编制方法及其管理问题，不仅牵涉着广大业主的根本利益，也关系着物业管理企业的切身利益，它还是制约物业管理行业正常运作和物业

6、管理这_新生事物健康发展的关键性问题。    物业管理发展的前期，在物业管理费问题上，由于业主、物业管理企业、政府主管部门等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，同时由于各方对物业管理的期望亦不尽相同，反映在物业管理费上的问题就出现了不同的认识，以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此，如何科学、规范、准确地确定物业管理费标准，统一编制和测算物业管理费的思路和方法，就显得非常必要。    (一)明确了物业管理费的性质    明确物业管理费性质是物业管理费标准确定以及物业管理

7、收费管理的重要前提，其属性的确定，不仅对物业管理费本身，而且也对物业管理的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以，研究物业管理费，首先应弄清其属性特征，这对于理解物业管理费的实质和编制物业管理费的行为都具有重要的意义。    (二)统一了物业管理费所包含的内容  物业管理都管什么?物业管理费都包括哪些服务范围?这是经常困扰业主甚至连一些物业管理从业人员都搞不清楚的问题，同时它不仅是个认识问题，而且还是个服务标准的依据性问题，所以，只有统一了物业管理费所包含的服务项目和内容，才能使物业管理的操作行为有了真正意义上的标

8、准，也才能使物业管理费的测算有了标准依据。    (三)规范了物业管理费编制的基本原则    物业管理费的编制需要依据什么?是否存在必然的内在规律?这是物业管理费编制研究中的一个重要问题．只有挖掘出其中的规律，找寻出可供依据的必然联系，提炼成规则或原则，才能使物业管理费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为，从而得出规范的结果。    (四)理顺了物业