中国楼市调控无效症结

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1、中国楼市调控无效的症结2013年03月06日07:31AM中国楼市“调控无效”的根结英国《金融时报》中文网特约撰稿人张立伟在中国，引起家庭财富差距过大的，除了正常的市场竞争因素以及权力寻租、国企垄断等不公正的现象之外，最重要的原因是住房，这是体制性腐败的结果，也是中国许多经济与社会问题的根源。在计划经济时代，中国人没有私有财产，甚至人自身也属于国家的财产，听从政府的命令而无半点自由。城市家庭的住房都是“公家的”，农民的土地是“集体的”。直到1998年，中国政府取消福利分房制度，实施住房商品化改革。开始承认住房建筑属于私人所有，土地一般有70

2、年的使用权，产权仍归国家。住房改革把原先产权属于“公家”的房产，以象征性的价格（即远远低于建筑成本，且不包含土地使用费）卖给了家庭住户，成为个人产权房。这个时期，中国大部分城市可以理解为是“行政机构与国有企事业单位所在地”，只有单位宿舍而无商品房市场。后面的故事众所周知，中国城市化大扩张，经济规模跃升为全球第二。在这个过程中，土地和住房扮演了隐秘的创造财富与分配财富的主要杠杆。首先，城市化的扩张需要大量土地，政府以低廉的价格将农民集体土地转变为国有土地，然后以招拍挂的形式高价出售，获取了巨额的差价收益。其次，房地产价格急速膨胀，这即表明体制

3、内的“房改房”市场价值有了数十倍甚至百倍的增长，还意味着政府在出售土地的过程中收益更多：政府通过控制土地供给节奏与面积助涨房价，以抬高地价获利。为什么说土地和住房扮演了财富分配的主要杠杆呢？这是因为，失去土地的农民并没有获得合理的补偿，土地收益主要是流向了政府。在房改之后，城市家庭拥有了可以自由支配和转让的住房财产，但在农村地区，耕地与宅基地仍然属于集体所有，他们无权支配这些资产。农民土地财产的不可流动性，使得他们在向城市转移的过程中，必须依靠辛苦的劳动所得购买包含高昂地价的商品房，在资产上首先拉大了与城市居民的距离。如果说房改之后，体制内

4、人员和市场部门的就业者一样，都从市场上购买商品房的话，那么，中国家庭财富的差距不会如目前这样大，房价也不会如此的高，最多是初次“房改”时拥有住房的家庭获益。现实是，1998年的房改之后，住房双轨制在体制内仍然隐秘运行至今，从中央部委、央企到各级政府、事业单位、国企等无不如此。它们大多免费得到或者仅缴纳少部分费用获得国有土地，以近乎建筑成本的价格在内部销售，并且拥有产权。这些房产与含有土地使用费的商品房间的差价，在小城市可能有数十万，而在北京这样的大城市可能达数百万元，这些业主通过向市场转让住房，差价收益可能相当于一个城市普通家庭至少10到3

5、0年的收入总和！单独考察这种住房分配制度，就会发现其秘密。在过去的十年，大部分城市建造了新城，老城区房子大部分由体制内人员所有，建造新城意味着体制内部门向新城转移，并再次给所谓的“干部”提供廉价单位住宅。通常情况下，如果一个人是1998年前参加体制内工作，那么他（她）至少会有新旧两套福利房，如果一个家庭有2名或以上在体制内工作，那意味着有更多的住房。在造新城的过程中，体制内各部门和机构争相建房的现象非常普遍，因为他们需要住房升级（至少不低于商品房水平的居住环境），也因为土地在城市化过程中容易分配。单位领导如果建造新的内部房，会利泽全体下属（

6、包含退休人员），受到普遍的支持，这也是安全寻租的好机会，创造了体制内皆大欢喜的局面。一般而言，有内部认购资格的人都不会放弃，他们会转让认购权（所谓的“号”），或者到手后转售。在相当多的城市，由于单位大规模自建住宅，冲击了正常的商品房市场，这也是很多三四线城市商品房过剩的重要原因。因为对于体制外的人而言，政府单位住宅安全，社会关系简单，物业服务好，周边公共资源丰富，有巨大的体制性优势和溢价，大量分流了商品市场的需求。比较普遍的现象是，体制内老旧的“房改房”在城市化过程中逐渐出售给农民工或其他大学生移民等，考虑到房主获取巨大的增值收益以及购买者

7、赚钱与储蓄的不易，这其中阶层不平等的剥夺感更强。有钱人以高溢价购买新的政府“福利房”，也是国有资产流失到体制内个人的过程。在人类的历史上，从来没有像中国的城市化如此急速的现象，也从没有像中国的房价在短时间内增长数倍，从而创造了大量百万或千万资产的家庭。毫无疑问，体制内人员轻松的拥有了这些资产，现在想要购房的普通人，可能辛苦一生都买不起，这种基于房产杠杆的“马太效应”成为中国两极化的重要原因，体制内的人员无疑是中国城市化过程中财富分配的最大赢家。房产之所以在分配过程中造成如此大的贫富差距，其杠杆是土地，土地成为中国财富的源泉。尽管中国在法律上

8、规定城市土地属于国家所有，但本质上，既不是“公有”，也非“私有”，而是“政府所有”。这里的政府不仅指抽象的权力机关，还包括这个体系的所有人。因为政府垄断了土地交易市场，其征收农地