2011楼市 在通胀和调控的夹缝中房价走向何处

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1、2011楼市在通胀和调控的夹缝中房价走向何处对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。2010年4月和9月的楼市调控政策出台，普通购房者的收入相对房价却愈行愈远，导致社会矛盾和舆论压力不断增大，房价在2011年续演2009~2010年普遍性大涨的可能性有多大？另一方

2、面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强前所未有，但以行政调控的方式使房价大幅下降恐怕难以实现。由于美国QE2引起的通货膨胀压力，资金回流楼市的苗头初现。第三轮调控呼之欲出房价能涨多少？今年4月和9月的两次宏观调控政策带来的成交量下跌，仅维持了一两个月。有人问，高房价还能扛多久？房贷政策仅是货币政策的一种反应。今年10月，报告认为，M1(狭义货币供应量)的走势通常领先楼市5个月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增

3、长。货币供应量的收紧，会让银行更坚定地执行央行的房贷政策。当然,货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。因为在货币供应的增量放慢时，市场的新增商品住宅供应也会减少。为了避免资金链紧张，各家公司大幅减少了购地支出。与此同时，住房和城乡建设部还在今年出台了加强预售监管的通知，进一步收紧开发商的资金流动性。华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹等房地产大佬在政策出台之后，均认为这一系列政策将使市场供应量在中远期内进一步缩小。上海华燕资深分析师说，房价艰难上涨的可能性很高。他相信明年的新增信贷额度依然会达到7.5

4、万亿。如果贷款金额达到这个数字，目前的房价将得到支撑。通胀泛滥房价能跌多少？国家统计局公布2011年全年平均CPI已经由今年的3%升至4%。分析师邢倩说，由于贸易顺差仍处高位，美国QE2加强了国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年作准备。通胀压力再加上流动性过剩，都放大了房地产保值功能。看来能让房价下跌的理由仅剩一个——货币政策的紧缩。历史数据表明，一旦国家收紧货币供应，开发商的资金链将受巨大影响，降价成为主要手段。目前商品房库存缓慢上行，北京、上海、广州等9

5、个主要大中城市的可销售商品房(新房)面积已接近2009年最高点。价格调整是去库存的先决条件，因此，本轮调控中房价调整是必然的。调整并不意味着房价会大跌。根据中信建投证券研究发展部的报告，在劳动力成本、原材料成本、土地价格居高不下，各种税费负担有增无减的背景下，2011年名义房价出现大幅下跌不可能。　延伸阅读楼市周期论：2011将成新一轮起点？“2011年房地产行业持续调整，房地产企业分化日益明显，顺应市场并提前应对的公司将借助市场调整良机扩大市场份额，而融资不畅导致部分企业摆脱不了被收购的命运。”当投资者和开发商

6、为2010年创造的有史以来最佳业绩弹冠相庆时，中信建设证券投资发展部的一份报告，给他们泼了一盆冷水。万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。2011年，会成为楼市的一个新拐点吗？中信建投发展部预测，今年开发商的资金状况并不妙。根据他们对40家房地产公司的调查，很多开发商的买地费用同比大幅下降，存货占流动资产的水平却出现了上升

7、，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，预测2010年存货占流动资产的水平会达到69.44%。库存的增长将挑战开发商的现金流。截至2010年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市的可售面积共约9515万平方米，接近2009年高峰时的10600万平方米。正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，因为通胀而产生的加息和存准率提高，不仅增加开发商的财务成本，减少他们的银行贷款金额，也会进一步减少消费者的购买需求，令资金链更加紧张。令开发商不安的是，限购令还有可能延续

8、。截至目前，已有北京、上海、深圳等16个城市加入到限购的行列中。这种情况下，楼市的成交将主要由一线和部分二线城市，向其他城市转移。提前布局在上述城市的部分开发商将受益。广发证券报告认为，万科、保利和金地能在今年再创销售额历史新高，和其纵深发展策略有很大关联。但整个房地产行业把万科列为学习榜样的很少，更多在向星河湾(论坛新闻)学习。华燕分析师张宏伟认为，开发商做精品住宅已是