宏观调控下中小房地产企业发展之路

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1、宏观调控下中小房地产企业的发展之路来源：中国房地产作者：　发布时间：2008.01.02宏观调控下中小房地产企业的发展之路来源：中国房地产作者：　发布时间：2008.01.02２００５年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。　　本文认为，中小型房地产

2、开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。　　截至到２００５年底，全国共有房地产开发企业的数量为５６２９０家，但是大型房地产企业数量所占比重却很低，中小型房地产企业占绝对多数。　　一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势　　我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从２００３年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款（２００３、２００４年）；中期是房地产价格（２００５年）；后期是商品住宅结构（２００６年）；近期则是房地产企

3、业收益（２００７年１月）和住房保障（２００７年８月）。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策，因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面：　　１．获取土地门槛提高，面临开发断档尴尬　　土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。　　获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对

4、竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，今年上海新江湾城Ｄｌ地块土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在１亿美元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于５０万平方米，注册资本金２亿元人民币以上，同期银行存款不低于１．５亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证金５０００万元。如此规定，一般的中小企业连到现

5、场感受氛围的机会都没有。　　另外，大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。　　２．融资难度加大，压力陡增　　从２００３年“１２１”号文件起，四年来从严格开发信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定

6、存款准备率，多管齐下，收紧“银根”，增加开发企业融资难度和压力，是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。　　３．企业收益压缩，资金紧张进一步加剧　　从２００５年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，但对开发企业影响显著的还是２００６年以来出台的系列税收政策。“关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知”（国税发［２００６］３１号）、“修订企业所得税纳税申报表的通知”（国税发　［２００６］５６号）、“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发［２００６］１８７号）等一连串的税收政策组

7、合拳，使很大一批中小开发企业面临出局的可能。　　二、宏观调控下中小型房地产企业发展的优势和劣势　　１．中小型房地产企业发展的优势分析　　（１）更易满足我国市场多样化的需求　　对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的

8、问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。　　（２）拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间　　一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇