浅析农村不动产登记制度研究

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1、浅析农村不动产登记制度研究：本文主要探讨农村宅基地登记问题。本文运用历史研究方法，经济成本分析方法，实践调研方法力求解决农村不动产登记制度存在的问题。本文认为要突破城乡二元结构，完善不动产统一登记制度。　　关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度　　：DF4：A：1673-0992（2010）11-0000-01　　　　随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。　　一、宅基地的概

2、念与特征　　1.宅基地的概念。　　宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。现行立法上，宅基地所有权属农民集体。　　2.历史原因。　　我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了土地改革，消灭了延续几千年的土地所有制。第二社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以家庭联产承包责任制为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第

3、四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。　　二、现行关于登记的法律规定及问题解析。　　1.现行法律规定。　　我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利

4、,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。　　2.现行法律规定的缺陷分析。　　第一权利主体界定不清。　　由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其

5、次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后，目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。　　第二登记面积问题。　　由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。　　第三权利期限不清。　　通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记

6、的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。　　三、实践调研发现的问题。　　法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：　　1.登记意识严重缺失。　　调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后

7、又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？　　2.村民超标占地现象严重。　　很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。　　3.农村耕地建设用地化严峻。　　本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，

8、农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营