法律视角下街区制的实现路径

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1、法律视角下街区制的实现路径　　【摘要】近年来，围绕为破解城市拥堵，优化空间资源而“不再建设封闭式小区”，“拆除小区围墙”引发了巨大争议。进行街区制的改革涉及很多法律问题，如小区道路公共化问题，物业管理问题等。街区制是对中国传统小区的突破，具有划时代的意义。　　【关键词】街区制；道路公共化；征收；公共地役权　　街区制，是城市建设布局的一种形式，在交通拥堵等“城市病”越演来越激烈的背景下，推广街区制可以增加公共道路，优化路网，促进土地的节约利用，非常有利于缓解当前城市交通拥堵的局面；它还可以增加城市

2、的流动性，提升城市活力，实现城市资源的共享，为解决城市拥堵提供了更大的可能性。　　一、推广街区制存在的法律问题　　1.业主基于建筑物区分所有权已经享有的对于道路的共有权与道路公共化的矛盾。《物权法》第四十七条规定：“城市的土地，属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，根据该法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，因此，小区业主对小区道路虽不享有土地所有权，但是对小区道路享有共同使用权。国家为了公共利益的需要，将小区的道路

3、公共化，侵犯了小区业主对小区道路使用权的排他性。　　2.小区资源如绿地等的归属问题。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的公共绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共成所，公用设施和物业服务用房，属于业主所有”，一般小区业主在买房的时候都是向业主摊了钱的，维修基金也必须交，因此小区业主对小区绿地等公共资源享有共有权，属于私人人财产，小区开放，必然使小区绿地公共化，那又如何保障小区业主的权益。　　3.物业管理问题。小区开放以后，大家最关心的莫过于安全保

4、障问题。欧美国家的开放街区式管理非常成功，那是因为欧美国家的法律完善，社会治安状况良好，民众素质较高，而在法治还在不断发展完善的中国，开放小区，这对物业管理方面是一大考验；其次，社区的噪音问题。未来社区的噪音问题将如何应对，这无疑给物业管理加大了难度。还有环境问题。随着外来人员多了，环境污染、垃圾更多，设施设备的维修、磨损要上升，物业成本就转嫁到了业主身上，势必加重业主的负担。　　4.基于道路共有化侵犯了业主的共有权，业主的诉讼权利如何保障，业主大会是否有权代表业主提起公益诉讼。享有出公益诉讼的

5、主体资格的当事人为：机关、社会团体和、企业事业单位三种，《物权法》和《物业管理条例》均未规定业主大会可以成为其中的任意一种明显不属于其中的任何一种。立法上的空白将使业主难以得到诉讼救济来保障自己合法的权益。　　二、法律视角下街区制的实现路径　　（一）制定与完善相关法律法规。　　中共中央国务院基于城市科学发展和公共利益的需要实施街区制，而公众基于私人利益产生的担忧，只有在尊重和保障公众的私人权益基础上，才能更好的实施街区制这一举措。在立法上，不仅要明确街区道路、绿地等资源的归属，也要明确业主的诉讼

6、救济渠道，使业主能更好维护自身的合法权益。　　（二）将不动产进行统一登记　　根据《不动产登记暂行条例的实施细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主所有。业主转让房屋所有权的，对其共有部门分享有的权利依法一并转让”，将不动产进行统一登记管理，以明确私权物权的归属，方便国家为了公共利益进行征收。　　（三）用征收、补偿缓解小区道路私有变公有的矛盾　　对于城市小区内

7、道路公共化，由于小区业主在买房时已经支付过这部分公摊面积的对价，因此，对这部分进行补偿理所当然。但是在事实上，征收需要高额的实现成本，根据《物权法》第四十二条和第一百四十条的规定，至少应当包括相应的出让金和附属设施补偿费，二者的数额就有可能远远超过改造小区现有道路所花的费用，成本的增加亦是国家财政负担的增加，必然导致其他为公共服务付出的减少，这是一种间接损害公共利益的行为。　　（四）从个人地役权到公共地役权　　随着社会的不断进步，法律世界进入社会本位阶段，私权意识在当代得到新的提高，因此，国家强

8、制将私有财产转为共有财产如征收，必然引起人民的排斥不满，引发严重的社会矛盾，进而阻碍街?^制的推广，而从个人地役权到公共地役权，其是以平等签定合同的形式实现从私有转公有公共利益，可以最大限度地化解小区业主的抵抗情绪，从而保障街区制改革的顺利展开。　　（五）从成本上对征收和公共地役权两种实现街区制方式的比较　　根据《物权法》第四十二条和第一百四十条的规定，征收至少应当包括相应的出让金和附属设施补偿费，二者的数额就有可能远远超过改造小区现有道路所花的费用，再加上补助和奖励，就是高额的成本，成本的增加