物业设备设施管理

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1、物业设备设施管理（简介）前言物业设备设施管理作为高端物业管理项目的核心组成部分，从成本分析、标准制订、风行评估、和节能减排等角度，为物业服务企业降低劳动成本、提高劳动效率提供科学依据。作为设备设施的管理者，物业管理工程技术人员也经历着从被动的故障维修到主动的维护保养，再通过智能化、信息化手段实现管理进步的过程。在物业管理活动中,设备的管理分运行管理和维护管理,两者既可分开实施，但又相互关联。设备管理属于后台工作，在一定程度上影响整个物业管理企业的管理水平，一旦设备出现故障或者发生事故，影响面较大，涉及到使用者权益保障，往往会造成很大的负面影响。因

2、此,设备管理是一项非常重要的后台服务工作.在实际工作中,物业管理中的设备管理设计到的设备类型涉及范围广,技术领域跨越了机械、电力、微电子、建筑、光学、通讯等，在新技术新产品日益丰富的当今飞速发展的时代，设备的管理凸显了技术人员在知识面、专业度方面的欠缺，本手册是结合成熟物业管理活动中的设备管理实际需要，参照有关的法律、法规和技术规范编制，在确定管理标准的前提下，让设备管理人员能直观、形象、准确的完成设备管理的每一个细节的工作，使设备安全稳定的运行，减少设备故障和事故，延长设备使用寿命，发挥物业管理的重要作用。本手册将会从设备房通用标准和供配电、给

3、排水、电梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能将每个系统的每个细节描述清楚，很多管理可以举一反三，相互借鉴，需要通过实际工作中不断思考和总结。如有不准确或失误，欢迎纠正指正。大纲通用标准供配电设备管理标准给排水设备管理标准电梯设备管理标准智能化设备管理标准消防设备管理标准空调设备管理标准房屋的接管、维护及装修管理标准设备设施的大中修管理标准第一节通用标准从业人员标准根据国家安全生产监督管理局与国家煤矿安全监察局2002年12月28日安监管人字【2002】124号《关于特种作业人员安全技术培训考核工作的意见》，文件第二条规定：特种作业是指容易发

4、生人员伤亡事故，对操作者本人、他人的生命健康及周围设施的安全可能造成重大危害的作业。直接从事特种作业的人员称为特种作业人员。《中华人民共和国劳动法》和有关安全卫生规程规定：从事特种作业的职工，所在单位必须按照有关规定，对其进行专门的安全技术培训，经过有关机关考试合格并取得操作合格证或者驾驶执照后，才准予独立操作。特种作业人员必须接受与本工种相适应的、专门的安全技术培训、经安全技术理论考核和实际操作技能考核合格，取得特种作业操作证后，方可上岗作业；未经培训，或培训考核不合格者，不得上岗作业。特种作业人员培训考核实行教考分离制度，国家安全监督管理局负

5、责组织制定特种作业人员培训大纲及考核标准，推荐使用教材。培训机构按照国家局制定的培训大纲和推荐使用教材组织开展培训。各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构或其委托的有资质的单位根据国家局制定的考核标准组织开展考核。特种作业操作证，由国家安全生产监督管理局统一制作，各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构负责签发。特种作业操作证在全国通用。特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。电工作业指对电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试等作业（不含电力系统进网作业）。高压电工作业：指对1千伏（kV）及以上的高压电气设备进行运行、维

6、护、安装、检修、改造、施工、调试、试验及绝缘工、器具进行试验的作业。低压电工作业：指对1千伏（kV）以下的低压电器设备进行安装、调试、运行操作、维护、检修、改造施工和试验的作业。焊接与热切割作业指运用焊接或者热切割方法对材料进行加工的作业（不含《特种设备安全监察条例》规定的有关作业）。熔化焊接与热切割作业：指使用局部加热的方法将连接处的金属或其他材料加热至熔化状态而完成焊接与切割的作业。适用于气焊与气割、焊条电弧焊与碳弧气刨、埋弧焊、气体保护焊、等离子弧焊、电渣焊、电子束焊、激光焊、氧熔剂切割、激光切割、等离子切割等作业。高处作业指专门或经常在坠

7、落高度基准面2米及以上有可能坠落的高处进行的作业。登高架设作业：指在高处从事脚手架、跨越架架设或拆除的作业。高处安装、维护、拆除作业：指在高处从事安装、维护、拆除的作业。适用于利用专用设备进行建筑物内外装饰、清洁、装修，电力、电信等线路架设，高处管道架设，小型空调高处安装、维修，各种设备设施与户外广告设施的安装、检修、维护以及在高处从事建筑物、设备设施拆除作业。制冷与空调作业指对大中型制冷与空调设备运行操作、安装与修理的作业。制冷与空调设备运行操作作业：指对各类生产经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作的作业。适用于服务类(电信机房、

8、体育场馆、建筑的集中空调)经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作作业。电梯操作作业安全监管总局认定的其他作业从业人员素质序号