新加坡公共住房产业政策法比较分析

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1、新加坡公共住房产业政策法比较分析产业法又可以称为产业政策法。本文通过对新加坡公共住房政策法的研究和分析，目的在于借鉴其有益的经验，对建立中国的公共住房政策立法提供参考。本文重点分析了新加坡公共住房的财政政策、金融政策，指出中国公共住房产业政策法与新加坡公共住房产业政策法的经济基础不同，以及中国公共住房产业政策在立法、机构等方面可以改进的措施。　　关键词公共住房产业政策住宅法　　简介：张振杰，浙江工商大学法学院，讲师。　　：D7339：A：1009-0592(2011)04-142-02　　　　住房是人类生存的基本需求之一，主要由墙、窗、屋顶构成，是供人们在其中居住，用以满足人们居

2、住需要的立足之地、栖身之所。社会各阶层的住房问题能够得到妥善的解决，是人们安居乐业和社会稳定的关键所在。公共住房是住房的重要组成部分。本文对通过研究借鉴新加坡的公共住房政策模式，并且阐述我国公共住房政策的历史和现状，在国际性的背景下探讨中国今后公共住房政策的发展方向，以便为解决我国公共住房产业政策立法问题打下基础。　　一、公共住房政策的含义及特点　　（一）公共住房的含义　　公共住房也是一种住房，是住房的重要组成部分。公共住房，实质上是政府为了解决中低收入阶层的居住问题，由政府直接投资建造，或者政府以一定方式对建房机构提供补助，由建房机构建设，并以较低价格或租金向低收入家庭出售或出

3、租的住房。公共住房的分配主要以家庭收入、家庭人口规模、家庭特征和已有资产及其居住状况为主要依据，形成分配和轮候排队系统进行分配。当然从价格方面看，公共住房的租售都是低于市场价格的，政府在土地供应、房租、贷款和税收等方面都提供政策性补贴。　　（二）公共住房政策　　城市住房问题是世界性的难题，包括住房紧缺问题、居住质量问题、社会公平等一系列问题。为解决这些问题而采取的各种管理手段和方法就是城市住房政策，城市住房政策主要分为公共住房和住房自有政策。解决城市中低收入家庭居住问题的核心福利政策就是公共住房政策，在国家政策中，这是一项福利，也是平衡贫富收入不均的一种手段。它具有政策导向性、非

4、营利性、需求有限性、价格低廉性、分配复杂性等特征，例如，日本的公营住宅，新加坡的组屋，法国的社会住宅，德国的福利住房等都是公共住房的表现形式。　　住房政策可以理解为政府对住房市场的调节和干预，包括更有效利用资源的市场平衡政策和对住房资源的再分配政策。平衡政策目的在于纠正市场机制在劳动力、土地利用，材料等方面的缺陷；而再分配政策是政府为了实现社会各个阶层都能合理地实现其住房权利，政府以“社会公平”的名义对住房进行社会转移。　　政府所制定的住房政策以公共住房政策为主，其他住房政策为辅，有时甚至只包含公共住房政策。因为能够通过市场调节的住房问题，政府很少制定政策。公共住房政策主要通过有

5、关住房的法令、法案和计划表现出来。公共住房政策的内容是相当广泛的，对住房租金的管制，对住房租金的房租补贴，住房购买者的抵押贷款及其利率补贴以及对公共住房建设的专项贷款和贷款利率补贴，政府直接投资建设公共住房（主要用于出租）以及支持社会团体等非营利住房合作组织建房等。　　（三）公共住房的典型模式　　比较房屋政策的先驱当尼逊（Donnison）提出三种政府在房屋政策中的角色：雏生型、社会型及全面责任型。　　1．担任雏生型角色的政府对中低收入家庭的住房问题倾向于采取消极的态度，中低收入者要自己寻求解决房屋需求的方法，政府没有长期的系统而有力的房屋政策，大多是项目式的临时措施，例如印度、

6、巴西等大部分发展中国家。　　2．担任社会型角色的政府将有关资源与政策重点集中于低收入户。政府只对极少数没有能力解决自己住房问题的低收入阶层给予特惠政策，例如公共住房计划政策、租金补贴、抵押贷款利率补贴计划、低收入居民住房税收信用计划，例如英国，美国及大多数西欧国家。　　3．担任全面责任型角色的政府对住房市场全方位介入和控制，政府通过较全面的津贴，令不同收入的住户可以同时处于同一社区，政府既要保障低收入户的居住权利，又使他们不被社会排斥，不被集中在某些被歧视的地区。例如荷兰、德国、瑞典及新加坡等。　　二、新加坡的公共住房建设　　公共住房是新加坡社会的重点，政府把解决住房问题作为提高

7、国民凝聚力的重要手段，作为经济发展的重要因素，通过政府参与，强调住房分配的社会公平性。新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。所谓“组屋”是政府通过建屋发展局为广大低收入群体提供的廉价公共住房，有点类似于我国现有的廉租房和经济适用房，私宅则完全按照市价运行供应高收入人群，类似于我们的商品房。新加坡政府通过建屋发展局直接负责公共住房的建设和管理。建屋发展局是新加坡最大的住房发展商和公共住房管理机构，政府在资金和土地方面都给予大力支持和资助。建屋发展局是一个半官方机构，作为政府部门，制定