我国保障性住房建设中的融资问题研究

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1、我国保障性住房建设中的融资问题研究　　摘　要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。　　　关键词：保障性住房；融资；现状和问题　　　　0引言　　近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，“

2、十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架（包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境）。随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。　　1我国保障性住房建设的融资现状　　我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道　　（1）政府财政预算　　保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程

3、的资金数额，主要包括以下内容：　　①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。　　②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。　　　2011年，完成保障性住房建设任务的万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。　　（2）社会融资　　社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。　　①住房公积金贷款，指城市住房公积金管

4、理部门委托商业银行利用住房公积金结余资金，向借款人发放的专项用于保障性住房建设的贷款。　　②银行开发贷款，指开发建设单位与银行签订贷款合同，筹集的可用于保障性安居工程的资金额度，不包括银行的授信额度和融资意向协议额度。目前，银行主要通过政策性贷款、银团贷款等方式，向各地保障性住房建设机构提供中长期贷款。可以预见的是银行业今年将在去年1751亿的基础上持续加大对保障性住房的信贷支持力度。　　③其他非银行金融机构融资，指地方政府或投融资平台通过社保基金、保险基金、房地产信托基金等筹集的资金。　　（3）企业、个人自筹　　包括房地产企业自筹资金、工矿企业自

5、筹资金、棚户区居民个人出资等。开发区、工业园区的企业及学校、其他类大型用人企业可以通过企业自筹资金参与兴建公共租赁房，解决企业员工的住房问题，而棚户区居民也可以以个人身份出资参与棚户区的改造，改善自身住房条件。　　（4）其他渠道安排资金　　指除各级政府财政预算、社会融资渠道、企业个人筹集以外，通过其他渠道安排用于保障安居工程建设的资金。　　我国保障性住房建设融资的特点　　保障性住房建设不同于一般的商品房建设和基础设施建设，保障性住房建设具有政策性、长期性、规模大等特点。与之相适应，保障性住房建设融资具有以下特点：　　（1）政府起主导作用　　作为准公

6、共产品，保障性住房的外部性决定了其私人融资的不足性，政府作为公众的代表，为增加社会福利，必须要在保障性住房领域发挥其主导作用。政府在我国的保障性住房建设融资中一直起着主导性的作用。2011年，我国保障性住房建设投资的万亿中，除去政府财政支出的5000亿，余下的大部分也是依靠地方政府设立的投融资平台所筹集的资金和在政府担保下的企业融资。　　（2）融资规模大　　十二五期间，我国将建设3600万套保障性住房，累计资金需求将超过5万亿。这相当于我国2011年全年一半的财政收入。面对如此大的资金压力，政府财政支付只能解决不到一半的资金需求，剩余资金还必须通过

7、多元化的融资渠道来筹集。　　（3）收益率低，回报期长　　尽管保障性住房投资增速明显，但来自商业银行的贷款不足二成。造成目前这种状况的一个主要原因就是保障性住房尤其是公租房和廉租房的“低收益”和“回报期长”。目前保障性住房项目从银行融资一般以基准利率居多，最高上浮10%；而且融资期限以15年到20年居多。国家开发银行和建设银行北京分行为北京北京市保障性住房建设投资中心提供的长期贷款分别达到了30年和15年。　　（4）参建单位带资建设　　目前多个主要城市的保障性住房是由依靠地方政府设立的保障性住房建设公司作为建设单位建设，在实际操作中，各地保障性住房建

8、设公司往往委托当地的开发商及城建单位进行建设施工，双方就代建的利润进行协商。从参建企业的盈利模式来看，保障性住房建设带给代