项目规划设计报建及变更程序

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1、项目规划设计报建及变更程序流程介绍项目建设流程建筑工程规划管理工作的重要性建筑工程规划管理是在城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及各类专业系统规划的指导下，控制建筑活动，协调有关矛盾，保证建筑工程符合城市规划的各项要求。建筑工程规划管理作为城市政府的一项具体职能，必须维护公共利益、尽可能保障各单位、个人合法权益，兼顾经济、社会和环境效益。建筑工程附着于土地，具有“定着性”，一旦建成，短期难以改变。如有失误，拆除、改建都会造成巨大损失。例如：侵占城市规划道路的土地进行建设，会严重影响城市道路交通规划的实施，导致城市交

2、通拥挤；擅自改变用地和建筑性质，在工业用地内建住宅，在绿地内搞开发，占用高压供电走廊和压占地下管线进行建设等等，不仅造成降低生态环境质量、影响公共安全等局部矛盾，严重的还会影响城市总体用地布局，制约城市健康协调发展。通过对建筑工程进行必要的控制，以维护城市安全、卫生、交通等公共利益，保障各单位、各部门以及个人的合法权益。建筑工程规划管理的内容一、建筑工程使用性质的控制城市是一个有机的综合体，具备生产、生活、交通、游憩等不同功能，因此建设用地规划管理必须充分考虑这些要求，恰当地选址建设用地，以确保建设项目的正常利用。在建

3、筑工程规划管理中，对建设工程平面布置需明确使用功能，避免不同性质建筑之间相互干扰，保证各项功能各得其所，既联系方便又互不干扰。同时，建筑工程应避免对周围建筑产生不利影响，如不应对基地外的住宅、学校产生噪音、震动、“废水、废气、废渣”污染，不得安排有碍公共安全、卫生的建筑物等。二、建筑容积率的控制容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值或单位建设用地面积上所获得的建筑面积。容积率对城市建设和环境质量的影响有以下方面：1、自然环境影响。建筑容积率过高，建筑体量过大，不利于北侧和下风向建筑的日照、采光、通风和绿化

4、种植，这种影响负面效应在居住区建设中尤为突出。2、人工环境影响。在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水等市政设施供应能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量过大，容易造成设施供不应求。在文物、建筑保护单位周围和历史风貌保护区，建筑过高、体量过大，必然会对环境造成破坏。建筑容积率审核是一项重要的工作，特别在市场经济条件下，由于经济利益的驱动，开发商盲目追求高容积率，甚至弄虚作假，应予严格审核。三、建筑密度的控制建筑密度是指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比率（用百分比表示）。在建设用地规划管理中，核定建筑工程的建筑密度

5、，是为了保证建筑空间环境质量，满足绿化、地面机动车和非机动车停场地、消防车作业场地、人流集散场所及变电站、天然气气调压站、通讯设施及信箱等配套设施用地的面积。四、绿地率的控制绿地率是指建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，以百分比表示。控制绿地率是为了改善城市绿化环境质量。绿地面积是指建筑基地内实际用于绿化种植的面积，包括集中绿地和房前屋后、基地内道路两侧以及建筑间距内的绿化用地，也包括用于美化环境的小块水面。绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。绿地率的控制与用地性质、地段位置等因素有关。不同的地块应有不同

6、的绿地率控制指标。一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高，风景旅游区比一般区高。五、建筑（层数）高度的控制建筑高度控制（建筑限高）是指基地内允许的建筑最大高度，在对沿街建筑，具有传统风貌街区和重点地段规划时，采用建筑限高规定，更利于对环境空间、视觉景观进行控制。建筑高度的控制是核定建筑规划设计要求和审核建筑设计方案的一项重要内容。在已编制详细规划或城市设计地区进行建设的，建筑高度应按已批准的详细规划或城市设计的要求控制。在尚未编制详细规划或城市设计的地区，建筑高度的核定应充分考虑以下制约因素；视觉环境、

7、文物保护和建筑保护、航空、微波通信、消防、防震等专业方面的要求。六、建筑间距的控制建筑间距是建筑物与建筑物之间的距离，包括正面间距和侧面间距。建筑之间因消防、卫生防疫、日照、交通、空间关系以及工程管线布置和施工安全等要求，必须控制一定的距离。确定建筑间距考虑以下因素：1、日照因素。住宅、学校教学楼、幼儿园、托儿所、疗养院和医院病房均有特定日照要求，在审核间距时，尤其在高层建筑较多的地段，不仅应注意新建筑之间的间距，而且要注意建设基地内外新旧建筑之间的距离，互不影响。2、消防安全因素。建设基地内的建筑间距应保证消防通道的

8、畅通，并留出高层消防登高场地。此外，如果新建筑物或建设基地外相邻建筑有易燃、易爆情况，还应按有关规定保留安全防护距离。3、卫生防疫因素。如果新建筑或建设基地外相邻建筑有传染病源或产生有害物质时，应按卫生防护规定要求，保持足够间距。4、施工安全因素。高层建筑打桩或地下室施工相邻建筑的安全不利。在审核建筑间距时，应充分考虑这种因素，保