个人理财规划之买房规划案例

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1、新婚夫妇的购房计划戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。问题：1、 现阶段是选择租屋或购屋划算？2、 如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？ 一、财务状况及分析首先来看该家庭的资产负债情况：资产负债表资产

2、负债项目金额占总资产项目金额占总资产现金，活期存款5,00014%信用卡/信贷应付款6,00017%定期存款10,00029%负债总额6,00017%共同基金20,00057%净资产资产总额35,000100%净资产总额29,00083%目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量：现金流量表类别项目金额百分比说明收入先生年收入7800059.8%夫收入贡献度太太年收入

3、5200039.9%妻收入贡献度工作收入130,00099.7%工作收入依赖度理财及其它收入4000.4%替代收入来源年度总收入130,400100% 支出生活消费支出94,00072.1%消费率偿债支出6,0004.6%财务负担率保障型保费支出2,4001.8%年度总支出102,40078.5%支出比率结余总结余（可储蓄额）28,00021.5%储蓄率还本投资额18,00013.8%固定储蓄计划自由储蓄额10,0007.7%自由储蓄率每月支出结构分析表消费（生活）支出细项金额占总消费支出% 食2,00026.7% 衣（送

4、洗，一般添购）1,00013.3% 住（房租，水电气，电话）1,00013.3% 行（交通费，油钱）1,00013.3% 交际费1,50020.0% 奉养长辈1,00013.3% 消费（生活）支出小计7,500100.0% 从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率21.2%，属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。

5、 二、购屋或租屋评估 1、租屋的净现金流现值=–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5）=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273=–246,984元。 2、购房的净现金流现值购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,

6、125.67元。5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。假设5年后售屋：当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现

7、金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567）=175,325元。 3、结论因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元>0目前购屋合算 4、贷款额度概算理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。房价*25%=届时需自备金额251,942元。房价*75%=届时需贷款金额755,826元。 5、购房能力评估A.自备款额度评估在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：1）依资产负债表，现有净资产

8、可投入=金融资产–消费负债=29,000元。2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100（n=3，i=10）+34,000*年金终值系数3.31000（n=3，