《实践日志》word版

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1、土地估价师实践日志我从毕业至现在已换了几个工作岗位，在企业做过会计及主管，在土管局作为聘用人员做过有关土地调查工作，从去年八月份开始我在河源市致诚土地房地产评估公司工作，在不同的单位、不同的工作岗位，虽然认为自己的专业知识比较全面，但在实际工作中让我更深刻地体会到了实践是检验真理的唯一标准和实际工作中应有认真仔细的态度，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实践中产生的，在实践用会发现很多理论中没有的新问题，也只有依靠实践不断的完善理论。没有实践，理论只能空谈。态度决定细节，有时细节决定成败，你理论再强，实践经验再丰富，但没有认真仔细的工作态度，有时也可能事与愿违。作为刚通过考试取得土地估

2、价师资格证书的我，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水平及相关知识的使用水平。通过在河源市致诚土地房地产评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊的商品，尤其是土地，不是人类劳动的产品，不能以社会必要劳动时间来衡量其价值，作为独一无二的产物，不可能找到真正的市场价格。因此，要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。通过在土管局工作多年，特别是在评估公司半年多的工作经验，我对评估工作有了更

3、深入的认识，也更加热爱评估工作，其中有评估理论在实践中的应用，也有理论中无现成的解决方法，只能靠估价人员灵活应用，不断引深并发展。在评估公司工作期间，我参与了许多项目的工作，有些是某一部分工作，有些是全过程参与，但其中有一个项目是以我为主完成的，让我对评估中抵押贷款风险有更深入的理解和认识。下面我就此项业务有关情况及启示谈谈自己的看法。一、基本情况1.实践项目名称：河源市区东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗58594.200平方米住宅用地土地使用权市场价值评估。2.参加项目时间：2012年6月13日至2012年6月21日3、估价目的：河源市坚基房地产开发有限公司委托我公司评估位于市区

4、东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗58594.200平方米住宅用地土地使用权的市场价值，为其抵押贷款提供价格参考依据。二、实践活动内容简述：该项目是为河源市坚基房地产开发有限公司评估位于市区东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗住宅用地土地使用权的市场价值，为其抵押贷款提供价格参考依据而开展的。相比于其他项目，该项目主要特点是：1、项目土地取得时间较早，至评估之日已超过一年，按有关国家规定应收取土地闲置费，但本项目政府未收取。2、客户提供的规划指标不祥。三、在实践中参与的工作内容：本人在该项目中，参与了项目承接到报告完成的整个过程，包括接待客户、资料整理、现场踏勘、报告的编写等工作。

5、鉴于各个项目的特殊性，本项目也有其特别之处，在报告完成过程中主要遇到如下问题：1、客户提供的资料不祥，特别是规划指标没有，更没有规划证，缺少容积率等指标。2、项目用地面积较大，交易实例比较难找。3、抵押评估价值在当前房地产市场存在一定泡沫的情况下如何更好地体现谨慎保守的原则，对选取参数提出了更高的要求，房地产抵押价值评估中如何防患风险，评估人员如何保持独立、客观、公正是一个难点。针对以上问题，我提出如下解决方法：1、就客户提供的资料不祥，规划指标没有的情况，我根据周边规划条件，结合委估宗地实际情况确定容积率等有关指标，并到规划局咨询有关情况并得到认可，并按此作为评估依据。2、针对可比实例

6、少的情况，我们选取同一区域或相似区域内类似土地，在选取参数时考虑当前房地产市场状况及向经验丰富的土地估价师学习，有时开集体会研究决定，使评估的土地价值尽可能接近市场价值。3、针对未交土地闲置费情况，提醒银行关注有关情况，有可能存在收闲置费问题。四、下面谈谈我在此项业务过程中的一点启示在担保类贷款中，一般将房地产作为抵押担保物，而且贷款金额比较高，不确定性因素大，特别是土地，在我们的房地产抵押价值评估中，如果房地产抵押价值评估过高，会容易造成信贷风险，而如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥，有时客户也不会认同。因此，房地产评估师要客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，在抵押价值评估中

7、我认为要注意以下几个方面：一、有效地控制和规避房地产抵押评估中的一些问题及风险：　　1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。首先抵押物合法有效，如合法拥有所有权或处分权，抵押物不属于违规建筑物等。其次是处理程序合法，如属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有