中国保障房政策及广西保障房建设研究

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1、中国保障房政策及广西保障房建设研究该文从广西房地产开发企业的视角出发，立足于广西区情，对中国保障性住房政策进行分析研究，并对广西房地产开发企业在进行保障性住房建设时提出建设性建议，对广西房地产开发企业来说，有一定的借鉴意义。关键词：保障性住房，政策研究一、保障性住房的概念及前景　　1.1.保障性住房概念　　保障性住房通常是在法律法规和国家政策的指导下，为了解决中低收入的住房困难群体，而给予一定的政策优惠或资金扶持，解决中低收入的住房问题。它是与商品房相对应的一个概念。商品房解决的是中高收入群体的住房问题，而保障性住

2、房则是解决中低收入群体的住房问题。两者构成目前中国房地产市场。　　保障性住房包含保障性安居工程和保障性住房两个概念，保障性安居工程主要指城市的经济适用房、廉租房、棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。保障性住房是指政府在对中低收入家族实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。　　1.2.保障性住房分类　　目前，我国根据低收入家庭不同情况，把保障性住房的买卖和租赁，根据不同需求分为经济适用房、廉租房、政策性租赁房和限价房几种类型。　　1.2.1经济适用房　　经济适用

3、房是指政府以无偿划拨土地的方式，免收各种事业性收费和政府基金，同时还给予优惠的税收政策。在成本价的基础上制定出政府指导价，出售给有一定支付能力、符合经济适用房申请条件的低收入家庭。经济适用房只能用于自住，不得闲置、出售、出借、出租等。经济适用房如果住满一定年限，在按相同地段的商品房市场均价与购买价格之间差价补交土地收益等价款后，经济适用房的购房人就拥有与商品房一样的完全产权。这就使经济适用房的购买者有了更多的选择，是国家关心低收入住房困难群体政策倾斜的表现。　　1.2.2廉租房　　廉租房的产权是政府或机构拥有，由政

4、府制定的低租金出租给符合条件的低收入群体，只租不卖，是非产权保障的住房。目前，我国的廉租房分为实物配租和租金补贴两种，以实物配租为主，发放租金为辅。　　1.2.3政策性租赁房　　政策性租赁房是指政府或机构向中低收入家庭按市场租价提供可租赁的住房，同时，给予相应标准的租房补贴。这和租金补贴廉租房的概念相似，其目的是为了解决家庭收入高于享受廉租房确又无能力购买经济适用房的低收入家庭。正好解决了廉租房和经济适用房的“夹心层”群体的住房困难。可以说是“扩大版的廉租房”或“租赁型经济适用房”。　　1.2.4限价房　　限价房是

5、按照政府和开发商约定的价位出售给中等收入家庭的住房，限价房也是有限产权的商品房。限价房不得转让和出租，年限满后出租或转让的，须按市场价格与购买价格之间的差价补交土地收益等价款，是政府为降低房价，解决中低等收入住房困难家庭的措施。　　　　1.3.保障性住房的现状　　3.1我国保障性住房发展状况　　1995年“保障性安居工程”的启动标志着我国保障性住房制度的正式形成，1998年，福利分房的取消，保障性住房逐步替代了福利分房，当时保障房的主要形式是经济适用房。2008年“保障性安居工程”重新提到政府工作报告中来，计划从2

6、009年到2011年增建200多万套廉租房、400多套经济适用房，同时对220多万户棚户区进行改造，总投资达9000亿。　　1.3.2现有保障性住房的分层　　我国中低收入家庭占总家庭70%以上，对于这么一个庞大的中低收入家庭群体来说，我国的保障性住房只能以广覆盖、低水平为目标，尽可能多的帮助最没有能力且迫切需要解决住房问题的家庭。在这些家庭中，建议分层下列三个层次。　　第一层级：廉租房提供给极低收入家庭，这部分家庭大约占中低收入家庭的30%左右。　　第二层级：经济适用房，政策性租赁房，提供给低收入家庭，这部分家庭大

7、约占中低收入家庭的50%左右。　　第三层级：限价房提供给中等收入家庭，这部分家庭大约占中低收入家庭的20%左右。　　1.3.3目前保障性住房存在的主要问题　　首先，保障性住房建设发展缓慢　　根据2009年全国人大常委会公布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，保障房建设缓慢，截至2009年8月底，全国保障性住房建设完成投资394.9亿元，而全年计划投入1676亿元，完成率仅为23.6%。　　其次，保障性住房供地不足　　国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春2011年1月12日在国土资源部上的新闻发

8、布会上披露了一些地方在保障性住房供地中存在的问题，保障性住房用地政策执行有偏差，在抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%，土地闲置数量仍然较大，有74个城市2242个项目存在土地闲置问题，涉及面积14.9万亩。　　最后，保障性住房制度有待完善　　对比商品房来说，保障性住房制度还很不完善，人们对政府能否做好保障房建设持